Dariusz Krawczyk, Prezes Zarządu Polnord S.A. o planach inwestycyjnych, kluczowych celach strategii przyjętej na lata 2016 – 2019 oraz najważniejszych obszarach działania spółki.
SII: Niedawno zmienił się zarząd w spółce. Od grudnia mamy dwóch nowych członków zarządu, a od lutego – prezesa. W marcu została ogłoszona nowa strategia, która zakłada m.in. znaczne obniżenie zadłużenia. W jaki sposób spółka ma zamiar tego dokonać i z jakich środków będą finansowane bieżące inwestycje?
Dariusz Krawczyk: Docelowo do 2019 roku chcemy zredukować zadłużenie o trzy czwarte, tak by wyniosło około 100 mln zł wobec 437 mln zł zanotowanych na koniec 2015 roku. Dopływ kapitału zapewnią Grupie głównie realizowane projekty, z których spodziewamy się uzyskać do 2019 roku 223 mln zł. Sprzedaż wybranych działek i powierzchni biurowych to kolejne 239 mln zł. Przyjęliśmy także bardzo konserwatywne założenie, że około 75 mln zł zostanie uwolnione ze spółki Fadesa Polnord Polska.
Polnord może otrzymać dodatkowe środki z tytułu odszkodowań. Czy może Pan przybliżyć, jakich spraw one dotyczą i jakiego rzędu mogą to być kwoty?
Polnord prowadzi postępowania sądowe związane przede wszystkim z przejętymi przez Gminę Miasta Warszawy działkami pod drogi oraz z wybudowaną infrastrukturą wodno-kanalizacyjną na terenie dzielnicy Wilanów. W ich wyniku w kolejnych latach mogą napłynąć do Grupy dodatkowe środki finansowe z ewentualnych przyznanych odszkodowań. Postępowania są jednak w toku i nie chcemy spekulować o ich finale. Dlatego środków z tego tytułu nie uwzględniamy w założeniach strategii.
Jakie jeszcze założenia zostały ujęte w nowej strategii?
Celem średnioterminowym przyjętej przez Polnord strategii na lata 2016-2019 jest maksymalizacja wartości dla Akcjonariuszy. Zamierzamy doprowadzić do istotnego wzrostu skali prowadzonej przez Grupę działalności oraz kapitalizacji Polnord poprzez działania w czterech kluczowych obszarach. Pierwszy element w dużej mierze został już zrealizowany poprzez urynkowienie księgowej wartości niektórych aktywów. Dokonaliśmy korekt w łącznej kwocie 356 mln zł, z czego 151 mln zł bezpośrednio obciążyło skonsolidowany wynik netto za 2015 r. Te działania miały charakter jedynie księgowy i nie wpłynęły na sytuację płynnościową Grupy. Dzięki temu jednorazowemu oczyszczeniu bilansu prezentowane liczby lepiej odzwierciedlają sytuację Polnordu.
Obecnie koncentrujemy się na realizacji bieżących inwestycji i przygotowaniu kolejnych. Znacznie mocniej zamierzamy zaznaczyć obecność na dużych, chłonnych rynkach: warszawskim i trójmiejskim. Zadbamy o to, by uruchamiane projekty były bardzo dobrze dostosowane do potrzeb rynku, a z drugiej strony generowały odpowiednią marżę. Już w tej chwili uzyskujemy pierwsze znaczące oszczędności w projektach wprowadzając model generalnego wykonawstwa w miejsce dotychczasowego zlecania realizacji prac w formule inwestorstwa zastępczego.
Czy założenia nowej strategii bardzo odbiegają od poprzedniej?
Strategia przygotowana za kadencji poprzedniego zarządu była ukierunkowana na redukcję zadłużenia. Nasze obecne plany względem Grupy są znacznie szersze. Badając Polnord zidentyfikowaliśmy szereg obszarów wymagających poprawy funkcjonowania i zaprojektowaliśmy plan, który ma doprowadzić nas do osiągnięcia założonego celu. Przewidujemy, że dzięki powyższym działaniom Polnord w 2019 roku osiągnie przychody przekraczające 500 mln zł oraz zwiększy sprzedaż (ważoną) lokali do poziomu co najmniej 1500 sztuk rocznie przy rentowności netto projektów nie niższej niż 18%. Chcemy również być spółką dywidendową. Liczymy, że powrót do wypłat dla Akcjonariuszy będzie możliwy począwszy od 2018 roku.
Spółka zmieniła sposób raportowania liczby sprzedanych lokali. W jaki sposób jest ona teraz liczona i czym była spowodowana zmiana? Jak wpływa to na porównywalność sprzedaży z innymi deweloperami?
Zmiana w zakresie prezentacji wyników sprzedaży, wprowadzona z początkiem czwartego kwartału 2015 r., miała na celu urealnienie osiągnięć Polnordu. W opinii zarządu model prezentacji danych uwzględniający udziału Polnord S.A. w poszczególnych spółkach grupy w najwłaściwszy sposób odzwierciedla wyniki sprzedażowe. Zmiana dotyczyła również rozliczenia umowy związanej z projektem hotelowym na warszawskim Wilanowie. Traktujemy ją jako umowę zobowiązaniową, rozpoznając poszczególne lokale w wyniku w miarę postępu ich realnej sprzedaży.
Obecnie za jeden z priorytetów uznajemy ustabilizowanie prowadzonych projektów na odpowiednim poziomie marży i w tym kierunku zmierzają podejmowane przez zarząd działania. Nie dążymy zaś do maksymalizacji liczby sprzedanych mieszkań za wszelką cenę.
Nastroje w branży utrzymują się optymistyczne. A jakie Pana zdaniem będą najbliższe lata dla deweloperów? Czy popyt wciąż będzie utrzymywał się na wysokim poziomie? Na jakie ważne dla branży czynniki należy wskazać?
W interaktywnym modelu przygotowanym na potrzeby strategii założyliśmy, że hossa na rynku deweloperskim potrwa do końca przyszłego roku. Oczekujemy, że za sprawą korzystnej koniunktury przez te dwa lata popyt na lokale utrzyma się na wysokim poziomie. Niewiadomą pozostają rządowe plany wsparcia rynku mieszkaniowego. Nie znając ich ostatecznego kształtu, trudno jednak na tym etapie oceniać ich potencjalny wpływ na rynek. Wystarczy przypomnieć sobie program mieszkań na wynajem BGK, który wbrew zapowiedziom wcale nie wstrząsnął rynkiem.
Jakiej wielkości bankiem ziemi dysponuje obecnie spółka? Jakie inwestycje planowane są na 2016 rok i ile lokali spółka planuje zaoferować do sprzedaży?
Posiadany bank ziemi o powierzchni około 159 hektarów czyni z Grupy Polnord lidera wśród deweloperów w tym względzie. Projektując model biznesowy i strategię dla Grupy dokonaliśmy dogłębnej analizy posiadanych gruntów. Płynące z niej wnioski pozwoliły nam podjąć decyzję o kontynuacji rozpoczętych inwestycji i przygotowaniu kolejnych – głównie w aglomeracji trójmiejskiej i warszawskiej. Skupimy się na zagospodarowaniu posiadanych zasobów, przyjrzymy się również możliwościom uzupełnienia ich na rynku.
Na koniec 2015 roku Grupa była w trakcie realizacji 17 projektów, w ramach których powstanie łącznie 1720 lokali. W bieżącym roku planujemy uruchomienie 15 kolejnych inwestycji w Warszawie, Trójmieście, Olsztynie, Szczecinie i Wrocławiu. Wprowadzą one do oferty kolejne 1556 lokali o łącznej powierzchni blisko 85 tys. mkw. Spośród trzech zupełnie nowych projektów pierwsze ruszy Chabrowe Wzgórze w Kowalach koło Gdańska. W najbliższym czasie uruchomimy pierwszy etap inwestycji, w którym do sprzedaży trafią dwa budynki. Łącznie Chabrowe Wzgórze obejmie 291 lokali w pięciu budynkach. Równocześnie przygotowujemy dwa kolejne projekty: przy ul. Rakoczego i ul. Flisykowskiego w Gdańsku. W Warszawie natomiast szykujemy drugi etap Brzozowego Zakątka w Wilanowie i trzeci Stacji Kazimierz na Woli. Dostrzegając potencjał rynku aparthoteli, analizujemy również możliwość realizacji tego typu inwestycji w sześciu różnych lokalizacjach.
Czy może Pan uchylić rąbka tajemnicy co do wyników za I kw. 2016 roku? Czy jest Pan optymistycznie nastawiony po minionym kwartale?
Pierwszy kwartał upłynął nam pod znakiem intensywnej pracy i przygotowań do uruchomienia nowych projektów. Koniunktura na rynku nadal jest dobra a sytuacja Spółki i Grupy stabilna, co znajdzie odzwierciedlenie w wynikach finansowych. Więcej szczegółów niestety będę mógł przekazać dopiero po publikacji raportu kwartalnego.
Z tego miejsca zapraszam serdecznie do udziału w konferencji WallStreet, gdzie 4 czerwca o godz. 11:15 będę miał przyjemność zaprezentować szczegółowo nasze plany strategiczne i dotychczasowe osiągnięcia na drodze wzrostu wartości.
