Niskie stopy procentowe, a co za tym idzie niezachęcające oprocentowanie lokat czy kont oszczędnościowych mobilizuje do rozglądania się za innymi formami bezpiecznego lokowania oszczędności. Jedną z metod są inwestycje w nieruchomości kojarzone najczęściej z zakupem mieszkania lub domu jako długoterminowej lokaty kapitału. Rynek inwestycji w nieruchomości ma jednak o wiele więcej do zaoferowania. Przedstawiamy te najważniejsze, zarówno tradycyjne jak i mniej standardowe.
Mieszkania pod wynajem
Zakup mieszkania z późniejszym zamiarem najmu jest uważana za jedną z najbezpieczniejszych i najstabilniejszych inwestycji. Rentowność najmu w dużym mieście szacuje się na ok. 4-5% w skali roku. Popyt na mieszkania nie słabnie, utrzymuje się trend migracji do dużych miast, a ceny najmu prawdopodobnie będą rosły. Dostęp do kredytów hipotecznych w związku z wyższym koniecznym wkładem własnym oraz prognozowanym wzrostem opłat (dodatkowe koszty nałożone na banki) spowodują większe zainteresowanie najmem. Ponadto z roku na rok coraz więcej osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Wydaje się, że idziemy w ślad zagranicznych sąsiadów, gdzie w wynajmowanych mieszkaniach żyje ok 40% społeczeństwa (w Polsce jest to kilka procent). Oczywiście opłacalność inwestycji zależy od atrakcyjności mieszkania i jego lokalizacji. Największą popularnością cieszą się nowe, rozkładowe mieszkania 2-3 pokojowe do 60 m2 zlokalizowane w centrum bądź dobrze z nim skomunikowane. Dobrym wyborem będą także mieszkania w okolicy uczelni wyższych, na które studenci będą generować ciągły popyt. Zakup mieszkania pod wynajem możemy finansować gotówką, jednak jeśli mamy zdolność kredytową, wzięcie hipoteki również się opłaci.
Warto także rozważyć opcję najmu krótkoterminowego, coraz popularniejszego m.in. dzięki takim serwisom jak airbnb.com. Kupując mieszkanie w atrakcyjnym turystycznie miejscu możemy udostępnić je jako alternatywę dla hotelu. Nada się zarówno apartament na ostatnim piętrze wieżowca jak i kawalerka blisko centrum. Inwestycja taka da większy zwrot niż najem długoterminowy, jednak wymagać będzie także większej inwestycji czasu. Lokum będzie trzeba regularnie sprzątać, kontaktować się z zainteresowanymi i reklamować się w sieci. Zawsze jednak można rozważyć zatrudnienie kogoś, kto będzie to za nas robił.
Mieszkania do remontu
Większym wyzwaniem jest zakup mieszkania do remontu. Kupujemy nieruchomość o słabym standardzie bądź wymagającą wręcz generalnego remontu za niską kwotę, inwestujemy w remont i sprzedajemy z zyskiem. Takie mieszkania można kupić nawet do 40% taniej niż podobne nowe. Podobnie jednak jak w przypadku mieszkań pod wynajem kluczowa będzie lokalizacja i standard po wykończeniu. Największy zwrot z inwestycji dadzą nieruchomości często wyglądające jak ruiny, ale położone blisko centrum miasta. Kluczowe, szczególnie jeśli zakup mieszkania był kredytowany, jest sprzedanie go zaraz po remoncie. Przede wszystkim dlatego, że kolejne miesiące to kolejne raty kredytu oraz z uwagi na fakt, że mieszkania „świeżo po remoncie” lepiej się sprzedadzą. Ewentualnie, w okresie do sprzedaży można spróbować wynająć lokum (to jednak będzie wiązało się z koniecznością zakupu mebli co nie jest wymogiem w przypadku samej sprzedaży).
Biura pod wynajem, przestrzenie co-workingowe
Na rynku nieruchomości widać ciągły niedobór przestrzeni biurowych. Coraz więcej inwestycji deweloperskich to właśnie biurowce. Zagraniczne firmy wciąż przenoszą część filii do Polski tworząc nowe miejsca pracy, a obecne rozrastają się zatrudniając coraz więcej osób. Wejście w posiadanie budynku, piętra, czy nawet zakup dużego mieszkania, które możemy przerobić na biuro także się sprawdzi. Jakkolwiek zakup biurowca brzmi jak opcja tylko dla najbogatszych nie musi tak być. Na rynku pojawiają się firmy oferujące tzw. crowdfunding nieruchomości (np. http://sharevestors.com/). Założeniem jest zakup udziałów w spółkach celowych realizujących zakładany projekt np. budowę biurowca czy osiedla.
Inną opcją, która także jest coraz bardziej popularna to inwestycja w tzw. przestrzeń co-workingową. To miejsce w którym udostępniona jest cała infrastruktura biurowa z wieloma stanowiskami pracy, które można wynajmować na określony okres czasu: od godziny do wielu miesięcy. Jest szczególnie popularne wśród osób pracujących zdalnie i startupów, których w naszym kraju jest coraz więcej. Zakup lokalu, który przerobimy na biuro co-workingowe to przyszłościowa inwestycja, jednak póki co sprawdzi się raczej w największych Polskich miastach.
Inwestycje typu Condo i hotele
O co chodzi? Inwestycje condo zazwyczaj dotyczą hoteli (choć nie musi tak być, mogą to być apartamenty czy biura). Polegają na tym, że deweloper wystawia poszczególne jednostki na sprzedaż dla potencjalnych inwestorów, którzy zapisywani są jako właściciele w osobnej księdze wieczystej. Po zakupie danego pokoju inwestor (zazwyczaj osoba prywatna) przekazuje go w zarządzanie firmie, która udostępnia go gościom. Z punktu widzenia gościa nic się nie zmienia – przyjechał do hotelu. Z drugiej strony natomiast każdy pokój może być w posiadaniu innej osoby, która czerpie z niego zyski. Zarabiamy cały rok niezależnie od obłożenia hotelu. W początkowym okresie czynsz jest gwarantowany, w kolejnych zazwyczaj zależy od zysku hotelu. Zaletą jest na pewno dodatkowo możliwość tańszego zakwaterowania na własne potrzeby oraz wygoda. W przeciwieństwie do mieszkań na wynajem oddajemy obsługę w ręce operatora. Nie interesują nas zatem remonty czy obsługa wynajmujących.
Kosztowność inwestycji w apartament w dobrym hotelu jest porównywalna z zakupem około 50 m2 mieszkania w większym mieście, aczkolwiek nie jest to reguła. Wszystko zależy od lokalizacji, standardu hotelu i samego apartamentu. Decydując się na taką inwestycję powinniśmy jak w każdym innym przypadku zwrócić uwagę na lokalizację i atrakcyjność danego hotelu, trendy cen pokoi w danej miejscowości oraz nie mniej ważne – na renomę dewelopera. Zazwyczaj inwestujemy bowiem zanim budowa się rozpoczęła. Deweloper nie musi wtedy brać ogromnego kredytu, a pozyskuje środki od inwestorów w zamian za spłatę w ratach w postaci czynszu. Nie dajmy się wmanewrować w inwestycje z firmą mało znaną, o nieugruntowanej pozycji. Inwestycja taka to długoterminowa decyzja dająca rentowność w długim okresie (około 6-10% rocznie).
Oczywiście na tym pole do inwestycji się nie kończy. Nieruchomości to nie tylko mieszkania, biura i hotele. Inne rozwiązania to zakup ziemi, lokali komercyjnych (pod sklepy, restauracje), magazynów czy parkingów. Możliwości jest wiele w zależności od naszej sytuacji finansowej, skłonności do ryzyka, oczekiwanych stóp zwrotu. Ten typ inwestycji nie jest jednak zarezerwowany dla osób z setkami tysięcy złotych na koncie. Jak zawsze, należy tylko poświęcić sporo czasu aby dobrze oszacować koszty, chłodno określić wszystkie za i przeciw i podejść do inwestycji zdroworozsądkowo.
Zobacz także:
