Mirosław Koszany, Prezes Zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych S.A. o pozycji spółki na rynku. wynikach finansowych, strategii na kolejne lata, wznowieniu IPO oraz na co mają zostać przeznaczone pozyskane środki.
SII: Jak ocenia Pan obecny przebieg oferty publicznej?
Mirosław Koszany: Proces book buildingu zakończył się sukcesem. Jesteśmy bardzo zadowoleni z zainteresowania funduszy naszą ofertą a przede wszystkim jakością zbudowanej książki popytowej w okresie book-buildingu. M.in. dlatego przesunęliśmy cześć akcji z transzy dla inwestorów indywidualnych do transzy dla instytucji.
Biuro Inwestycji Kapitałowych zajmuje się budową, wynajmem oraz zarządzaniem nowoczesnymi powierzchniami magazynowymi oraz handlowymi. Czy może Pan scharakteryzować te dwa segmenty? Jaką wielkością powierzchni obecnie zarządza spółka?
Działamy na rynku nieruchomości komercyjnych jako deweloper, specjalizujący się w budowie i wynajmie nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych. Aktualnie w ramach tego segmentu zarządzamy trzema parkami logistycznymi: Centrum Logistycznym Kraków I, Centrum Logistycznym Kraków II oraz Śląskim Centrum Logistycznym w Sosnowcu o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 55,8 tys. m2. Segment magazynowy ma wiodące znaczenie w naszej Grupie. W ramach dywersyfikacji działalności zajmujemy się także budową i wynajmem nowoczesnych powierzchni handlowych w segmencie parków handlowych (retail parków). Obecnie w naszym portfelu posiadamy Retail Park Karpacka o powierzchni 6,9 tys. mkw. który zlokalizowany jest w Bielsku Białej.
Jaka sytuacja panuje obecnie na rynku, jak kształtują się ceny wynajmu powierzchni? Jakie są Pana oczekiwania co do najbliższych kwartałów?
Branża magazynowa jest w dobrej kondycji i ma przed sobą bardzo dobre perspektywy rozwoju. Potwierdzeniem są wysokie dynamiki wzrostu podaży nowych powierzchni na rynku, przy jednocześnie spadających wskaźnikach pustostanów. Ceny wynajmu utrzymują się na stabilnym poziomie. Zapotrzebowanie na gotowe obiekty jest wprost proporcjonalne do wzrostu gospodarczego, z którym mamy do czynienia na przestrzeni ostatnich lat. Dodatkowo polski rynek jest wciąż stosunkowo mało nasycony nowoczesnymi powierzchniami magazynowymi w porównaniu do sytuacji na rynkach zachodnich. W ramach segmentu handlowego koncentrujemy się na budowie parków handlowych (retail parków) o powierzchni nie większej niż 10 tys. mkw. zlokalizowanych w miastach o średniej wielkości. W odróżnieniu od dużych aglomeracji, gdzie odczuwalne jest już duże nasycenie, w mniejszych ośrodkach wciąż jest spore zapotrzebowanie na nowoczesne i atrakcyjne obiekty zlokalizowane w sąsiedztwie dużych osiedli.
Jaką pozycję posiada spółka na rynku w Polsce, a także na terenie Krakowa i Górnego Śląska, gdzie koncentruje swoją działalność?
Koncentrujemy swoją działalność głównie na południu Polski, gdzie mamy silną pozycję, ale nasza historia inwestycji w okolicach Warszawy, Trójmiasta czy Puław pokazuje, że jesteśmy gotowi do inwestycji na terenie całego kraju Wszystkie nasze obiekty magazynowe charakteryzują się atrakcyjną lokalizacją na przecięciu głównych szlaków komunikacyjnych. Centra logistyczne zostały zbudowane zgodnie z najwyższymi standardami rynkowymi w zakresie magazynów klasy A.
W I półroczu 2016 roku spółka pokazała 10,4 mln zł zysku na działalności operacyjnej wobec 3,7 mln zł przed rokiem oraz 2,8 mln zł zysku netto wobec 4,9 mln zł. Czym były spowodowane takie dwie odmienne tendencje?
W I połowie 2016 r. istotny wpływ na wysokość osiągniętego zysku operacyjnego oprócz stabilnych wyników z bieżącej działalności operacyjnej polegającej na wynajmie nieruchomości, miało także m.in. dodatnie przeszacowanie wartości nieruchomości inwestycyjnych na kwotę 6,3 mln zł w porównaniu do 1 mln zł w analogicznym okresie roku 2015. Wynik operacyjny Grupy nieuwzględniający zdarzeń jednorazowych wyniósł w I pół. 2016 r. 4,2 mln zł w porównaniu do 3,1 mln zł w I pół. 2015 r., co i tak oznacza wzrost o 34,3%. Niższy zysk netto związany był z kolei m.in. ujemnymi różnicami kursowymi, które w pierwszej połowie tego roku obciążyły wynik netto, podczas gdy przed rokiem wykazaliśmy dodatnie różnice kursowe.
Jakie są główne założenia strategii spółki na kolejne lata? O ile ma się zwiększyć powierzchnia pod zarządzaniem? Który segment prowadzonej działalności jest bardziej perspektywiczny?
W ramach naszej strategii zaplanowaliśmy w ciągu 2,5 roku zwiększenie o ponad 75% zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej, z obecnie posiadanych blisko 56 tys. m2 powierzchni do 100 tys. m2. To pokazuje, że mamy duży potencjał do dynamicznego wzrostu skali działania. W planach mamy także budowę Parku Handlowego w Dzierżoniowie o łącznej powierzchni najmu około 5 tys. mkw.
Biuro Inwestycji Kapitałowych już dwukrotnie w tym roku przesuwało ofertę publiczną. Dlaczego właśnie w tym momencie spółka zdecydowała się na wznowienie IPO?
Oceniamy, że koniunktura na rynku kapitałowym poprawiła się względem sytuacji panującej wiosną tego roku kiedy zawiesiliśmy ten proces. Jesteśmy przekonani, że Inwestorzy docenią nasz model biznesu i bardzo dobre perspektywy branży magazynowej i branży Retail Parków, w której działamy. Dlatego liczymy na ich duże zainteresowanie naszą ofertą.
Spółka zamierza pozyskać z oferty około 22,5 mln zł. Na co mają zostać przeznaczone pozyskane środki?
Pozyskane środki w całości wykorzystamy na finansowanie realizacji przygotowywanych projektów deweloperskich dotyczących głównie powierzchni magazynowych, ale także handlowych. W planie jest realizacja trzech inwestycji. Pierwszą jest rozbudowa Centrum Logistycznego w Sosnowcu poprzez budowę dwóch kolejnych hal magazynowych o łącznej powierzchni najmu około 25 tys. mkw., na którą posiadamy już Pozwolenie na Budowę. Druga to budowa Centrum Logistycznego Kraków III o łącznej powierzchni najmu około 18 tys. mkw., a trzecia to wspomniana już budowa Parku Handlowego w Dzierżoniowie o łącznej powierzchni najmu około 5 tys. mkw.
Jakie są najważniejsze czynniki ryzyka dla dalszego rozwoju spółki, które powinni znać potencjalni przyszli akcjonariusze?
Posiadamy już grunty położone na terenach z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, na których będą powstawały obiekty określone w celach emisyjnych. Dlatego nie ma żadnego ryzyka realizacji naszych planów. Koniunktura w branży magazynowej jest sprzyjająca i nie spodziewamy się zmiany tego pozytywnego trendu co najmniej w perspektywie kilku kolejny lat.
Dlaczego Pana zdaniem warto zainteresować się ofertą publiczną Biura Inwestycji Kapitałowych?
Nasze obiekty charakteryzują się elastycznością pod względem doboru odpowiedniej powierzchni magazynowej do wymagań klientów. Jako jeden z niewielu deweloperów oferujemy niewielkie moduły, które można dowolnie łączyć. Mamy praktycznie w 100% wynajęte wszystkie oferowane powierzchnie. Przygotowując biznes plany pod nowe inwestycje zawsze bardzo konserwatywnie zakładamy wszelkie parametry operacyjne. Mamy ponad 15-letnie doświadczenie na rynku i i to pozwoli nam niewątpliwie wykorzystać w przyszłości pozytywne tendencje na rynku. . Historycznie spółka nasza zawsze osiągała wyniki operacyjne na lepszym poziomie niż zakładaliśmy sobie pierwotnie. Nie publikujemy w prospekcie emisyjnym prognoz finansowych, wierzymy jednak, że nasze wyniki finansowe będą w przyszłości pozytywnie zaskakiwać inwestorów.
Weź udział w czacie inwestorskim z Mirosławem Koszanym, Prezesem Zarządu BIK S.A.
