 |
Temat czatu: Oferta Publiczna BIK S.A. |
|
28 października godzina 12:00 |
 |
| Dodaj czat do swojego Kalendarza Google |  |
Na pytania inwestorów odpowiedział:
Mirosław Koszany – Prezes Zarządu, Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A.
Mirosław Koszany posiada wykształcenie wyższe. W 1988 roku ukończył Politechnikę Śląską w Gliwicach, Wydział Mechaniczno-Energetyczny (kierunek: mechanika, specjalność: maszyny i urządzenia energetyczne). W 1999 roku ukończył studia podyplomowe – Szkoła Biznesu, zorganizowane przez Politechnikę Krakowską wspólnie z Central Connecticut State University New Britain. W 2009 roku ukończył studia podyplomowe z zakresu szacowania nieruchomości, zorganizowane przez Politechnikę Krakowską wspólnie z Uniwersytetem Ekonomicznym w Krakowie. Posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości - tytuł rzeczoznawcy majątkowego nr 5723. Od 2000 roku jest związany z BIK S.A. pełniąc funkcję Prezesa Zarządu.
O spółce
Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A. (BIK S.A.) to ogólnopolski deweloper powierzchni komercyjnych, specjalizujący się w budowie i wynajmie nowoczesnych powierzchni magazynowych. Dotychczas zrealizował inwestycje o łącznej powierzchni ponad 80 tys. mkw. W ramach dywersyfikacji działalności zajmuje się także budową i wynajmem nowoczesnych powierzchni handlowych w segmencie retail parków.
Grupa zarządza aktualnie trzema parkami logistycznymi: Centrum Logistycznym Kraków I, Centrum Logistycznym Kraków II oraz Śląskim Centrum Logistycznym w Sosnowcu o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 55,8 tys. m2.
Grupa zrealizowała dotychczas także dwa obiekty w segmencie parków handlowych (retail parków): Park Handlowy w Puławach i Retail Park Karpacka w Bielsku-Białej, o łącznej powierzchni najmu około 9 tys. m2.
Celem strategicznym jest zwiększenie wynajmowanej powierzchni magazynowej o ponad 75% w ciągu najbliższych 2,5 roku, z obecnych 56 tys. m2 do prawie 100 tys. m2.
BIK S.A. oczekuje wpływów z emisji akcji serii I na poziomie około 23,7 mln zł brutto. Pozyskane środki przeznaczy na:
- rozbudowę Centrum Logistycznego w Sosnowcu poprzez budowę dwóch kolejnych hal magazynowych o łącznej powierzchni najmu około 20 tys. m2
- budowę Centrum Logistycznego Kraków III o łącznej powierzchni najmu około 18 tys. m2
- budowę Parku Handlowego w Dzierżoniowie o łącznej powierzchni najmu około 5 tys. m2
Zapisy na akcje od 27.X do 3.XI.
Więcej informacji na stronie www.bik.com.pl
Zapis czatu inwestorskiego
Moderator: Zapraszamy do udziału w czacie inwestorskim z Biurem Inwestycji Kapitałowych S.A., który odbędzie się 28 października (piątek) o godz. 12:00. Na pytania inwestorów będzie odpowiadać Mirosław Koszany, Prezes Zarządu. Zapraszamy do zadawania pytań już dziś w opcji off-line.
Moderator: Witamy na czacie. Zapraszamy do zadawania pytań.
domi147: Jak ocenia Pan obecny przebieg oferty publicznej?
Mirosław Koszany: Jesteśmy bardzo zadowoleni z zainteresowania funduszy inwestycyjnych naszą ofertą, a przede wszystkim jakością zbudowanej książki popytowej w okresie book-buildingu. M.in. dlatego przesunęliśmy część akcji z transzy dla inwestorów indywidualnych do transzy dla instytucji.
Adam_Nowacki: Który segment jest tym najważniejszym dla spółki obecnie? Powierzchnie magazynowe czy handlowe?
Mirosław Koszany: Najważniejszy jest segment magazynowy. Z założenia chcemy aby segment powierzchni handlowych, a konkretnie Retail Parków nie stanowił więcej jak 20% do 30% naszych aktywów. Traktujemy go jako działalność uzupełniającą.
Ciekawy: Czy można porównać Państwa spółkę do podmiotów już notowanych na GPW?
Mirosław Koszany: Można nas porównywać do firmy MLP Group S.A. notowanej od trzech lat na giełdzie. Działa ona w tym samym segmencie rynku czyli magazynowo - logistycznym. Jest od naszej spółki sporo większa. Urosła również dzięki giełdzie i my jesteśmy pewni że również za dwa, trzy lata znacząco urośniemy dzięki giełdzie.
lolek: Czy może Pan w skrócie opisać profil działalności spółki?
Mirosław Koszany: Działalność deweloperska na rynku nieruchomości komercyjnych, szczególnie magazynowo - logistycznych gdzie uzupełnieniem jest również pow. biurowa oraz w handlu, realizując Retail Parki.
Pewex: Czy spółka zamierza ubiegać się o dotacje z UE na przeprowadzane inwestycje?
Mirosław Koszany: Śledzimy ten aspekt. Jeżeli pojawią się programy związane z nowoczesnymi technologiami w naszej branży to oczywiście jesteśmy gotowi złożyć aplikacje.
Tomasz_01: W najbliższych latach BIK chce przeznaczać zysk na inwestycje. Czy w dalszej perspektywie spółka rozważa wypłacanie dywidendy?
Mirosław Koszany: Spółka ma zamiar systematycznie dzielić się zyskiem z akcjonariuszami szczególnie gdy zrealizowane inwestycje zostaną sprzedane do funduszy inwestycyjnych. Wówczas planujemy że 50% do 70% uzyskanych środków z takiej sprzedaży zostanie przeznaczona na wypłatę dywidendy.
Juve: czy oprócz Śląska i Małopolski jesteście Państwo jeszcze gdzieś obecni jeśli chodzi o magazyny?
Mirosław Koszany: Historycznie zrealizowaliśmy magazyny w Ożarowie Mazowieckim koło Warszawy oraz w Trójmieście. Posiadamy grunt pod magazyny w okolicach Wrocławia. Ale rozglądamy się już za gruntami w innych miastach szczególnie w południowej i środkowej Polsce
Kałużny: Czy spółka posiada zadłużenie?
Mirosław Koszany: Zadłużenie spółki to wyłącznie długoterminowe kredyty na sfinansowanie inwestycji magazynowych i Retailowych. Obecnie nasze zadłużenie to 58% LTV co jest dla branży deweloperskiej bardzo dobrym wskaźnikiem. Udzielone kredyty zapadają dopiero za 10 lat czy nawet za 13 lat.
stepniewski: Czy Spółka uwzględniła w wycenie dyskonto?
Mirosław Koszany: Na dzień dzisiejszy wartość księgowa 1 akcji to około 23 zł tak więc cena 18 zł w emisji publicznej jest około 22% dyskontem do wartości księgowej.
stepniewski: Czy główny akcjonariusz będzie sprzedawał akcje?
Mirosław Koszany: Nie, nie ma obecnie sprzedaży akcji dotychczasowego akcjonariusza.
Juve: Na jaką wielkość szacuje Pan inwestycje w ciągu najbliższych lat?
Mirosław Koszany: Nasz program inwestycyjny opisany w prospekcie na najbliższe 2 lata zakłada realizację inwestycji na łączną kwotę około 86 mln zł.
rekon: Na co zamierzacie przeznaczyć środki pozyskane w IPO?
Mirosław Koszany: Na realizację konkretnych inwestycji opisanych w Prospekcie emisyjnym, szczególnie na realizację rozbudowy Śląskiego Centrum Logistycznego (posiadamy Pozwolenie na Budowę ) oraz na realizację Centrum Logistycznego Kraków III (mamy już zakupiony z własnych środków grunt z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z przeznaczeniem pod logistykę i magazyny) oraz Retail Parku w Dzierżoniowie.
Dagmara: Czy obecni akcjonariusze zawarli umowę lock-up?
Mirosław Koszany: Tak, zawarli na okres 1 roku.
Dagmara: Czy spółka sprzedaje w ofercie istniejące akcje, a ich wpływy trafią do sprzedających a nie do spółki?
Mirosław Koszany: Nie, nie ma sprzedaży istniejących akcji.
stepniewski: Jakie stopy kapitalizacji używacie w wycenie nieruchomości, jak to się ma do konkurencji giełdowej w segmentach magazynów i nieruchomości handlowych?
Mirosław Koszany: Wyceny nieruchomości wykonuje dla nas firma Polish Properties z Warszawy i są one na dosyć konserwatywnych stopach. Szczegółowe opisy zawarte są w Prospekcie wraz z Wyciągami z operatów szacunkowych znajdują się na samym końcu prospektu.
rekon: Czy na planowane nowe powierzchnie macie już podpisane kontrakty z najemcami?
Mirosław Koszany: Finalizujemy rozmowy z dwoma najemcami na powierzchnie w Śląskim Centrum Logistycznym. Do budowy jesteśmy gotowi przystąpić w grudniu br. lub na początku 2017 roku.
rekon: Czym wasza oferta magazynowa wyróżnia się na rynku?
Mirosław Koszany: Oferujemy przede wszystkim powierzchnie typu SBU ( Small Business Unit ) tj. taką gdzie minimalny moduł do wynajęcia jest około 800 m2 do 1.000 m2. W ramach tego oferujemy dużą ilość doków rozładunkowych, W Śląskim Centrum Logistycznym zaoferujemy również magazyn typu cross-dock, który jest adresowany dla firm kurierskich, nasze magazyny są częściowo przystosowane do przechowywania towarów w chłodniach.
Toszek: Czy cena 18 zł za akcję jest dla Pana satysfakcjonująca? Czy w takim razie potencjalna wielkość oferty na poziomie 20,34 mln zł pozwoli na realizację zakładanych celów?
Mirosław Koszany: Tak na dzisiejsze ciężkie czasy na rynku kapitałowym jest to dla nas satysfakcjonująca cena. Pozwoli ona na realizację naszych podstawowych celów inwestycyjnych.
franek1: Jaka jest koniunktura w branży magazynowej, czy rynek wam sprzyja?
Mirosław Koszany: Od około dwóch trzech lata koniunktura w branży magazynowej jest bardzo dobra. Tendencje na najbliższe lata to utrzymanie obecnego wzrostu rynku pow. magazynowych. Sprzyja temu szybki rozwój e-handlu oraz firm kurierskich. Wzrost sprzedaży detalicznej jest kolejnym impulsem dla rynku magazynowego. Ale zdecydowanie na rozwój tego rynku wpływa rozwój e-handlu.
Skibek: Ile trwa przeciętnie budowa parku handlowego? Po jakim czasie inwestycja się zwraca?
Mirosław Koszany: około 7 do 10 miesięcy.
zenek23: Czy koncentrujecie się na budowie magazynów od podstaw, czy może rozważacie też odkupienie gotowych obiektów, lub będących w trakcie realizacji?
Mirosław Koszany: Raczej skupiamy się na budowie od podstaw. Wiemy wtedy, że nie ma żadnych błędów do korygowania i magazyn jest zgodny z oczekiwaniami naszych klientów.
zenek23: Jaki będzie Pana zdaniem wpływ tworzonych REIT-ów na branżę magazynową?
Mirosław Koszany: Zdecydowanie oczekujemy w okresie najbliższych dwóch, trzech latach poprawy po stronie nabywców nieruchomości komercyjnych. REIT-y będą sporym generatorem popytu na zrealizowane przez deweloperów powierzchni komercyjne dlatego spodziewamy się spadku stóp kapitalizacji i jeszcze lepszych wycen majątku firmy.
GPW_fan: Od jakich walut uzależniona jest spółka? Euro? Jak dużą ekspozycję posiada spółka na waluty?
Mirosław Koszany: Tak wszystkie kredyty długoterminowe są udzielone w euro ale dlatego że przychody spółka również osiąga w Euro. Ekspozycja ta jest więc całkowicie równoważona przez przychody w walucie Euro.
Pewex: Jakie są główne czynniki jakie wpływają na koniunkturę w branży, w której działacie?
Mirosław Koszany: To przede wszystkim wzrost sprzedaży detalicznej i rozwój rynku e-commerce. Ale także inwestycje w produkcję w Polsce szczególnie w sektorze motoryzacyjnym.
stepniewski: Jakie są założenia operacyjne na kolejne lata?
Mirosław Koszany: Po oddaniu do użytku zrealizowanych inwestycji wzrosną przychody operacyjne z najmu, ale nie przewidujemy znaczącego wzrostu kosztów. Jedynie wzrosną te związane z utrzymaniem danej nieruchomości oraz koszty finansowe związane z kredytem.
Walet: Jak będzie wyglądał stan akcjonariatu po ofercie?
Mirosław Koszany: Nowi akcjonariusze będą stanowić 27,4% w całym akcjonariacie spółki
inwestor_10: Proszę przekonać mnie, że warto kupić akcje w ofercie.
Mirosław Koszany: Proszę popatrzeć w prospekcie na historię firmy, proszę przeanalizować jej historyczne wyniki, w zasadzie od kilku lat generujemy takie poziomy zysku, i oczywiście proszę spojrzeć na notowania podobnej do naszej spółki na giełdzie. Wydaje mi się że to powinno Pana przekonać. Pozdrawiam i zapraszam do akcjonariatu.
inwestor_10: Czy mógłby Pan się odnieść do szacunków wyników finansowych przedstawionych przez BOŚ w raporcie analitycznym?
Mirosław Koszany: Raport opiera się na szacunkowych wynikach które spółka będzie osiągać po zrealizowaniu opisanego w Prospekcie planu inwestycyjnego. Ale wydaje mi się, że po szczegóły to proszę pytać w BOŚ.
Olek: Wzrost PKB jest coraz słabszy, w III kw. może spaść poniżej 3%. Czy wyhamowanie gospodarki nie jest dużym problemem dla Państwa?
Mirosław Koszany: Raczej nie mówmy przy 3% wzroście o wyhamowaniu. A poza tym proszę pamiętać o rozwoju e-commerce w Polsce i to nie tylko pod kątem sprzedaż e-commerce na terenie naszego kraju. Amazon czy Zalando a za nimi inne firmy z tej branży lokują magazyny w Polsce, ale obsługują z nich spory obszar Europy.
Janusz: Jakie przepływy operacyjne generuje spółka z prowadzonej działalności?
Mirosław Koszany: Przychody ze sprzedaży - z wynajmu nieruchomości za ubiegły rok to około 17 mln zł.
stepniewski: Jakie są założenia operacyjne na kolejne lata?
Mirosław Koszany: Spółka nie publikuje prognoz na najbliższe lata. Swoje prognozy przedstawił BOŚ w raporcie dostępnym na jego stronie internetowej.
slawomir: Jaki jest obecnie % pustostanów w BIK? Czy to jest wyższy wskaźnik niż u konkurencji?
Mirosław Koszany: Poziom wynajęcia obiektów w Krakowie to 96% do 99%. Centrum logistyczne w Sosnowcu jest obecnie wynajęte w 90%, ale finalizujemy umowę najmu i w ciągu kilku dni osiągniemy 95%. Wskaźniki te są zgodne ze średnimi na rynku a w przypadku Krakowa poziom wynajęcia jest nawet sporo lepszy niż rynkowy.
franek1: Jak wygląda rentowność waszego biznesu w podziale na segment magazynowy i handlowy?
Mirosław Koszany: Rentowności w tych segmentach są do siebie dosyć zbliżone, z tym jednak zastrzeżeniem że inwestycje w powierzchnie handlowe wymagają większych nakładów finansowych
Janusz: Czy w kolejnych okresach spodziewają się Państwo dodatkowych zdarzeń jednorazowych wpływających na wyniki finansowe?
Mirosław Koszany: Tylko zdarzenia związane z realizacją planowanych inwestycji i ich przeszacowaniem po ich zakończeniu.
Kałużny: Jakie panuje rozdrobnienie w branży w Polsce? Czy widoczna jest duża ilość małych podmiotów czy raczej jest to kilka dużych graczy?
Mirosław Koszany: Rynek powierzchni magazynowych jest w zasadzie zdominowany przez dużych graczy zagranicznych. Ale jest ich raptem liczących się 5 do 7. My konkurujemy z nimi od początku działalności, a więc od 17 lat. Jak widać konkurujemy z sukcesem i jesteśmy pewni że dalej będziemy sobie dawać radę.
Moderator: Dziękujemy za udział w czacie i wszystkie zadane pytania.
Mirosław Koszany: Również bardzo dziękuję za ciekawe pytania i ma nadzieję że moje odpowiedzi były dla Państwa satysfakcjonujące. Pozdrawiam i do zobaczenia na giełdzie.
