1. Finansowanie Twojego condo
Jak pokryjesz koszty inwestycji? Czy będzie to gotówka czy pożyczka? Zakup za gotówkę często bardziej się opłaca. Po pierwsze nie ponosisz kosztów kredytowania, po drugie deweloperzy często oferują zniżki za płatność w gotówce. Decydując się jednak na taki krok policz, czy nie będzie kosztowało Cię to pozbycia się całej gotówki, na co nie możesz sobie pozwolić. Musisz mieć oszczędności dla siebie, ale także środki na pokrycie nieoczekiwanych nagłych wydatków. Inwestycje w nieruchomości nie są tak płynne, jak te w aktywa finansowe. Ich sprzedaż wymaga czasu, a przez to innego zabezpieczenia finansowego.
2. Zapoznaj się ze wszystkimi kosztami
Jeśli rozważasz inwestycję condo dokładnie oszacuj całkowite roczne koszty, które poniesiesz takie jak np.:
- podatek od nieruchomości,
- ubezpieczenie,
- utrzymanie i naprawy konserwacyjne,
- koszt kredytu (jeśli inwestycja była nim finansowana).
Dodatkowo czasem mogą pojawiać się inne okazjonalne opłaty jak:
- koszt promocji, aby zdobyć najemców,
- remont w razie zniszczenia mienia,
- opłaty prawne.
Mogą także pojawiać się opłaty związane z konserwacją i remontem części wspólnej budynku jak np. lobby hotelowego, basenu, terenów zielonych wokół.
Uwaga! Wyżej wymienione koszty w ogóle nie muszą występować. Wszystko zależy od umowy z operatorem, który zarządza Twoją nieruchomością.
3. Oszacuj wysokość czynszu
Będzie on głównym źródłem Twojego przychodu, dlatego musisz wiedzieć ile wynosi średni czynsz w okolicy. Jeśli wysokość średniego czynszu w okolicy nie będzie w stanie pokryć raty hipotecznej, podatków i innych wydatków – musisz rozglądać się dalej. Przyjrzyj się dokładnie miejscu, okolicy i spróbuj zastanowić się jak może wyglądać rynek za 5 lat. Czy lokalizacja nadal będzie atrakcyjna a dobre ceny najmu mają szanse się utrzymać?
4. Pamiętaj o ubezpieczeniu
Upewnij się czy w ofercie jest uwzględnione ubezpieczenie od zniszczeń, kradzieży, a jeśli nie – sam o nie zadbaj. Wynajmując apartament jesteś narażony na ewentualne zniszczenia, kradzieże czy inne jak np. zalanie, problemy z instalacją elektryczną etc. Prawdopodobieństwo zajścia takiej sytuacji nie jest duże, jednak ubezpieczać powinno się to, czego skutki będą bardzo problematyczne. Dlatego lepiej dmuchać na zimne.
5. Zweryfikuj swoje założenia
Bądź realistą i obiektywnie odpowiedz sobie na podstawowe pytanie: Czy Twoja nieruchomość znajduje się w lokalizacji, w której jest popyt na wynajem?
Jeśli jest to hotel – jak atrakcyjna jest okolica? Czy jest to miejsce chętnie odwiedzane przez turystów? Czym hotel wyróżnia się od innych w okolicy? Co ma do zaoferowania? Jak duża jest konkurencja, a tym samym jak duże nakłady będzie trzeba ponieść aby wygrać rywalizację?
Jeśli biurowiec – czy miejsce jest dobrze skomunikowane z resztą miasta, czy jest ryzyko, że firmy przeniosą się do innego miasta/kraju, bądź duży pracodawca zamknie działalność?
Jeśli apartamenty – czy okolica staje się bardziej, czy mniej popularna, czy jest dobrze skomunikowana z centrum miasta, czy kolejne condo ma szanse zostać wybudowane w pobliżu, zwiększając konkurencję, czy znajduje się w miejscu zwiększonego popytu na mieszkania jak np. blisko centrum, niedaleko uczelni, biurowców?
6. Sprawdź plan finansowy inwestycji
Jednym z głównych powodów problemów wielu firm i inwestycji jest złe zarządzanie finansami oraz nierealne założenia. Jeśli dobrze się na tym nie znasz poproś o pomoc kogoś bardziej doświadczonego. Dodatkowo zwróć uwagę na pozostałą dokumentację i planowanie. Jak choćby wyposażenie, wykończenie wnętrz, kryteria uzyskania określonej liczby gwiazdek (w przypadku hoteli). Chcesz przecież aby condo było atrakcyjne, a nie przypominało designem stację metra.
7. Wynajmij prawnika
Przebrnięcie przez umowę zakupu także będzie nie lada wyzwaniem biorąc pod uwagę prawniczy język i specyficzne konstrukcje zapisów. Podpisując umowę bez wsparcia prawnego istnieje duża szansa, że zgodzisz się na warunki których nie chcesz, albo których nie jesteś świadomy. Nie chodzi tu tylko o ukryte koszty, ale także aspekty związane z jakością Twojego apartamentu/biura/pokoju hotelowego.
8. Sprawdź dewelopera
Rynek inwestycji condo jest stosunkowo nowy na świecie, ale z roku na rok zarówno za granicą jak i w Polsce zyskuje na popularności. Oprócz wiarygodnych, doświadczonych deweloperów przyciąga także amatorów liczących na pewny zysk. Dlatego każdego dewelopera weź pod lupę i sprawdź jego pozycję rynkową, finanse, zadłużenie, opinie. Nie dawaj się naciągnąć na pierwszą, lepszą ofertę.
9. Zwróć uwagę na szczegóły Twojego apartamentu
Na którym jest piętrze, jaki jest widok z okna, czy jest słoneczny i przestronny? Unikaj tych ulokowanych nad garażem, obok wjazdu na posesję, czy ruchliwej/głośnej okolicy, obok windy czy klatki schodowej. Czy sam apartament jest wygodny, wyposażony we wszelkie niezbędne wyposażenie, a jeśli nie to sprawdź co należy dokupić. Jeśli zwrócisz na to uwagę już na początku Twój apartament będzie cieszył się większą popularnością, a także łatwiej będzie go później odsprzedać.
10. Nie daj się naciągnąć na „specjalne oferty”
Nie chodzi o to, żebyś unikał promocji. Część z nich faktycznie może okazać się strzałem w dziesiątkę i oszczędnościami w budżecie. Uważaj tylko na oferty „zbyt dobre, aby mogły być prawdziwe”, gdzie inwestycja wydaje się rewelacyjna, a cena jest znacząco poniżej średniej rynkowej. Na rynku nieruchomości, czy finansowym, czy każdym innym znajdzie się gracz, który słaby produkt ukrywa pod maską świetnego marketingu. Zanim na coś się zdecydujesz przejrzyj i porównaj dokładnie wiele ofert. Nie słuchaj sloganów reklamowych – liczy się chłodna kalkulacja.
