Projektowana ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości ma ograniczać ich apetyt jedynie do nieruchomości mieszkalnych. Szkoda, że polskie REIT-y będą „kulawe”, bo oparte tylko o jedną nogę mieszkaniową, a druga komercyjna będzie jak niechciana proteza, odłożona w kącie. Wiele wskazuje, że na takim scenariuszu zawiniła wielka polityka.
W efekcie, z szumnie zapowiadanego otwarcia wielkiego polskiego rynku nieruchomości komercyjnych dla potrzeb inwestycyjnych drobnych krajowych inwestorów nic nie wyjdzie. Efekt będzie taki, że zyski z najmu polskich powierzchni biurowych czy magazynowych będą nadal czerpać np. niemieccy czy brytyjscy inwestorzy, bo tamtejsze REIT-y bardzo chętnie operują na naszym atrakcyjnym rynku komercyjnym. Oczywiście, nic nie będzie stało na przeszkodzie, aby spółki tego typu wchodziły na warszawską giełdę np. z paszportem holenderskim, ale doświadczenie uczy, że takie przypadki są nieliczne.
Powstaje pytanie: dlaczego akurat polskie spółki nie mogą inwestować w nieruchomości komercyjne tylko w mieszkaniowe? Powodów jest kilka i niestety pachnie wielką polityką. Wprowadzenie REIT-ów do polskiego prawa spotkało się z krytyką NBP, bo zdaniem banku centralnego mogłoby się skończyć kryzysem systemu bankowego i katastrofą dla indywidualnych inwestorów, w wypadku pęknięcia bańki nieruchomościowej. W ekstremalnym scenariuszu, państwo musiałoby pomóc systemowi bankowemu, a drobni inwestorzy poczuliby się oszukani. Tyle tylko, że nieoficjalnie mówiło się w kuluarach rynku kapitałowego, że taka postawa wobec REIT-ów to był element walki o wpływy między szefem NBP i ówczesnym wicepremierem i szefem resortu rozwoju Mateuszem Morawieckim. Tym bardziej, że przed krytyką NBP takich obaw wcale nie miał resort rozwoju, który publicznie propagował zalety REIT-ów z uwagi na szansę na długoterminowe oszczędzanie i budowanie polskiego kapitału, co jest przecież jednym z kamieni węgielnych sztandarowego Planu na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju. Drugim powodem politycznym może być kulejące wdrażanie rządowego programu „Mieszkanie plus”. Budowa mieszkań pod wynajem idzie jak po grudzie, pojawił się kontrowersyjny pomysł dopłat do czynszów, a więc skierowanie kapitału REIT-ów wyłącznie na rynek mieszkaniowy mogłby dać szanse na zwiększenie liczby mieszkań na wynajem, bo pojawiłaby się nowa, bogata kategoria inwestorów w tym segmencie rynku. W ten sposób sektor prywatny mógłby zachęcony legislacyjnie i podatkowo – przynajmniej teoretycznie – pomóc rządowi w realizacji obietnicy wielu nowych, tanich mieszkań, na które przecież z utęsknieniem czekają rzesze wyborców, a kolejne wybory już za pasem.
Niestety, trudno sobie wyobrazić czysto polskie REIT-y bez biurowców czy magazynów, a tym bardziej zainteresowanie takimi zubożałymi w atrakcyjne aktywa spółkami przez poważnych prywatnych inwestorów. Chyba, że na ratunek przyjdą indywidualni inwestorzy, którzy w ten sposób chcieliby czerpać zyski z inwestycji na rynku nieruchomości, a nie chcą albo nie stać ich na bezpośrednie kupno mieszkania na wynajem.
A wydawało się, że wprowadzenie „pełnych” REIT-ów w Polsce to byłaby idealna sytuacja „win win” – wszyscy na tym mogli skorzystać: deweloperzy, giełda, inwestorzy indywidualni, a także państwo. Deweloperzy komercyjni zarobiliby, bo więcej by budowali, państwo zyskałoby więcej podatków, giełda otrzymałaby nową kategorię emitentów, a indywidualni inwestorzy mogliby oszczędzać np. na emeryturę, skoro będzie niski nominalnie próg wejścia i łatwe wyjście z takiej inwestycji na warszawskiej giełdzie. O tym, że może to być ceniony i rozpowszechniony instrument „wejścia w nieruchomości” dla inwestorów indywidualnych świadczy przykład Holandii, gdzie ok. 90 proc. takich inwestycji jest właśnie dokonywana poprzez REIT-y.
REIT-y to model sprawdzony za granicą, na dojrzałych rynkach kapitałowych. Obecnie na świecie działa ok. 400 REIT-ów o wartości rynkowej 1,7 bln dolarów. Bardzo charakterystyczne jest, że REIT-y działają we wszystkich krajach grupy G7, czyli można powiedzieć, że są świadectwem dojrzałości rynkowej największych potęg gospodarczych. Zatem wydawało się, że mamy sprawdzony wzór, z którego można skorzystać, tylko wystarczy go mądrze skopiować.
Ale jak to często bywa, postanowiliśmy sobie skomplikować świat, aby u nas tak łatwo inwestorom nie było. Szkoda, bo powstanie i notowanie na warszawskiej giełdzie REIT-ów mogących inwestować w różne typy nieruchomości mogłoby być impulsem do rozwoju naszego rynku kapitałowego.
Tomasz Prusek – publicysta ekonomiczny, prezes zarządu Fundacji Przyjazny Kraj, która m.in. prowadzi badania i analizy ekonomiczne, wspiera rozwój przedsiębiorczości oraz projekty edukacyjne.
Dziennikarz-politolog, absolwent Instytutu Nauk Politycznych Uniwersytetu Jagiellońskiego. Studia doktoranckie w Międzywydziałowym Zakładzie Studiów Amerykańskich UJ. Przez 25 lat pisał w „Gazecie Wyborczej” m.in. o rynku kapitałowym, nadzorze finansowym i corporate governance.
Laureat nagród i wyróżnień dziennikarskich: Akademii Ekonomicznej w Krakowie (Nagroda im. Eugeniusza Kwiatkowskiego 1996) za artykuł „Rok audytora” w miesięczniku „Gra na giełdzie”, „Rzeczpospolitej” i Coopers&Lybrand (wyróżnienie w konkursie „Kierunki rozwoju gospodarki polskiej do 2005 r.), Business Centre Club („Ostre Pióro” za propagowanie edukacji ekonomicznej), Citibank Handlowego we współpracy z Uniwersytetem Columbia (II nagroda w „Citigroup Journalistic Excellence Award), Fundacji Edukacji Rynku Kapitałowego (nagroda „Skrzydlaty FERK”), Fundacji Batorego (nagroda specjalna w konkursie „Tylko ryba nie bierze?”), Stowarzyszenia Dziennikarzy Polskich (wyróżnienie w konkursie o Nagrody SDP w 2007 r.). W konkursach Grand Press 2003 i 2012 nominowany w kategorii dziennikarstwo specjalistyczne.
W 2005 r. nominowany do tytułu „Osobowość Rynku Finansowego i Kapitałowego 2005 r.". Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych uhonorowało go tytułem „Dziennikarz Roku 2011”. W 2015 był wśród laureatów plebiscytu „Ludzie i instytucje rynku finansowego 2015” CFA Society Poland i gazety giełdy „Parkiet”.
Autor powieści o kulisach rynku kapitałowego „K.I.S.S.”. Współautor książek: „Regulowany rynek kapitałowy w Polsce. Początki” oraz „Raport roczny spółki publicznej”.
