Plany inwestycyjne spółki były głównym tematem czatu inwestorskiego Echo Investment zorganizowanego wspólnie ze Stowarzyszeniem Inwestorów Indywidualnych. Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych spółki odpowiadał również na pytania dotyczące rynku mieszkań na wynajem, zmian cen nieruchomości oraz rosnących kosztów prac budowlanych. Poruszony został również temat projektu Resi4Rent.
Zarząd Echo Investment w dniu 18 lutego 2019 roku zamierza rozpocząć ofertę publiczną obligacji o łącznej kwocie do 40 mln zł. Działania te spółka prowadzi w ramach III Programu Emisji Obligacji. Jeden z inwestorów biorących udział w czacie inwestorskim zapytał o cel na który zostaną przeznaczone środki z emisji obligacji serii J i J2.
- Pieniądze pozyskane z emisji obligacji planujemy wykorzystać na dalsze finansowanie rozwoju naszego biznesu. Mamy obecnie w budowie i przygotowaniu ponad 1,1 miliona mkw. biur, mieszkań i powierzchni handlowo-rozrywkowej. Zabezpieczamy nasz rozwój w kolejnych latach, przede wszystkim kupując kolejne atrakcyjne grunty pod inwestycje. W tym roku chcemy kupić działki na około 300 tys. mkw. powierzchni mieszkań i biur. W związku z tym planujemy kolejne emisje dla inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych - tłumaczył podczas czatu inwestorskiego Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment.
Spółka w sprawozdaniu finansowym chwali się komfortową sytuacją płynnościową. W tym kontekście, inwestor zadał pytanie dotyczące źródeł finansowania inwestycji prowadzonych przez spółkę.
- Projekty finansujemy z kilku źródeł. Po pierwsze ze środków własnych, które pochodzą ze sprzedaży wcześniej ukończonych projektów. Po drugie, projekty komercyjne w budowie współfinansujemy kredytami bankowymi, a mieszkaniowe - wpłatami klientów. Obligacje służą przede wszystkim zakupom i utrzymaniu banku ziemi, tj. finansowaniu projektów na wczesnym etapie. Na koniec września 2018 roku współczynnik zadłużenia naszych aktywów wynosił 23 procent, co jest bardzo niskim poziomem. Utrzymujemy też wysoki poziom dostępnych kredytów bieżących - mówił wiceprezes.
Zakup gruntów zabezpieczeniem dalszego rozwoju
Na pytanie dotyczące banku ziemi oraz planów jego powiększenia Maciej Drozd odpowiedział następująco: Pracujemy nad zabezpieczeniem dalszego rozwoju, m.in. przez zakupy gruntów. W ubiegłym roku kupiliśmy działki pod ponad 100 tys. mkw. powierzchni - głównie mieszkań i biur. Od początku tego roku zamknęliśmy już kolejne transakcje dające nam możliwość wybudowania blisko 60 tys. mkw. i tyle samo mamy zabezpieczone umowami przedwstępnymi. Łącznie w tym roku planujemy zakup terenów pod około 300 tys. mkw. powierzchni biur i mieszkań. Nasza strategia zakłada stosunkowo szybki obrót aktywami, dlatego nie gromadzimy gruntów na których realizacja projektu trwałyby dłużej niż 3-5 lat i taki właśnie jest nasz bank ziemi. Naszym najbardziej długofalowym projektem jest Resi4Rent, gdzie horyzont inwestycyjny wynosi właśnie około 5 lat, choć w tym przypadku może także być przedłużony.
| Echo Investment - wykres kursu akcji |
 |
| Źródło: opracowanie własne na podstawie wykresu wygenerowanego w serwisie Stooq.pl |
W platformie Resi4Rent spółka posiada 30 procent udziałów. Dla niej świadczy również (za wynagrodzeniem) usługi w zakresie wyszukiwania działek, przygotowania i realizacji projektów.
- Nasza strategia zakłada zbudowanie i wynajmowanie co najmniej 5 tys. mieszkań, co umożliwi sprzedaż naszych udziałów w platformie ze znacznym zyskiem. Sprzedaż pojedynczych projektów byłaby nieopłacalna. Zarabiamy więc na bieżąco na świadczonych usługach, ale przede wszystkim liczymy na zysk przy sprzedaży udziałów, a wcześniej na udział w zysku z wynajmu lokali. Największym w tej chwili realizowanym projektem jest budowa ponad 450 mieszkań w Browarach Warszawskich, które są finansowane i będą wynajmowane przez platformę Resi4Rent - dodał wiceprezes.
Mieszkania na wynajem i zmiany cen
Inwestor zwrócił również uwagę na fakt, że na tle innych europejskich krajów, w Polsce nadal stosunkowo niewielki procent osób wynajmuje mieszkania. Zdaniem członka zarządu Echo Investment zmieniający się styl życia i przyzwyczajenia Polaków zwiększają zapotrzebowanie na mieszkania do wynajmu. Zwraca on uwagę, że obecnie według szacunków REAS, w Warszawie wynajmuje się około 100 tys. mieszkań, ale zajmują się tym głównie prywatni właściciele.
- Dotychczas nie było w Polsce graczy instytucjonalnych, podczas gdy w Europie Zachodniej najem instytucjonalny jest bardzo popularną formą, a firmy z tego sektora mają bardzo wysokie wyceny. Liczymy, że naszymi najemcami będą przede wszystkim młodzi profesjonaliści, których stać na najem mieszkania w dobrym standardzie, ale nie chcą bądź nie mogą jeszcze takiego mieszkania kupić. Wiele z tych projektów będzie zlokalizowane obok naszych projektów biurowych, widzimy tu synergię - podkreślił Maciej Drozd.
Odpowiadając na kolejne pytanie wiceprezes mówił również, że Echo Investment podobnie jak inni deweloperzy, sprzedaje około 30 procent mieszkań, które są kupowane w celach inwestycyjnych przez indywidualnych inwestorów. Pokazuje to olbrzymi potencjał rynku najmu i jest pośrednio dowodem na słuszność strategii spółki, bezpośredniego inwestowania na rynku najmu mieszkań.
Zobacz, jak czat inwestorski z Echo Investment relacjonowaliśmy na twitterze
Relacja z czatu inwestorskiego Echo Investment S.A.
Inwestorzy biorący udział w czacie pytali również o wpływ cen na ilość nabywanych mieszkań w celach inwestycyjnych oraz o przewidywany trend dotyczący cen nieruchomości w kolejnych latach.
- Zainteresowanie zakupami w celach inwestycyjnych utrzymuje się na wysokim poziomie. Należy pamiętać, że obecne stopy procentowe są bardzo niskie i sądzimy że dopiero istotny wzrost tych stóp procentowych może w przyszłości zmniejszyć popyt w tym obszarze - mówił wiceprezes spółki. Dodał on również, że dobra koniunktura gospodarcza oraz wspomniane niskie stopy procentowe wspierają wzrost cen nieruchomości, które na polskim rynku są znacznie niższe od cen na rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej. - O ile możliwa jest pewna korekta cen, to długoterminowy trend będzie rosnący - podsumował Drozd.
Najbardziej atrakcyjna pozostaje Warszawa
Na pytanie dotyczące najbardziej atrakcyjnej polskiej aglomeracji z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego, wiceprezes wymienił stolicę. Podkreślał jednak, że strategia spółki zakłada równomierny rozwój we wszystkich większych miastach. W Warszawie Echo Investment kończy obecnie projekt Browary Warszawskie, w którym realizuje blisko 500 mieszkań na sprzedaż i 450 mieszkań na wynajem. Z kolei w środę w Łodzi spółka rozpoczęła przy ul. Tymienieckiego nową inwestycję z serii wielofunkcyjnych projektów destinations. - To teren dawnej fabryki Scheiblera, my temu zapomnianemu kawałowi miasta damy nowe życie: powstanie tu około 90 tys. mkw. powierzchni mieszkań, biur, usług, rozrywki, a ponadto przestrzeń publiczna. Kilka dni temu otrzymaliśmy prawomocne pozwolenie na budowę pierwszych budynków mieszkaniowych. Za kilka tygodni zaczynamy budowę i sprzedaż pierwszego etapu – około 270 mieszkań. Ceny będziemy mogli podać już niedługo, ale oczywiście będą one dostosowane do rynku i zapotrzebowania w Łodzi - tłumaczył Maciej Drozd.
Co z mniejszymi aglomeracjami?
Echo Investment działa na rynku polskim w takich aglomeracjach jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Katowice, Kraków, Łódź, a także Trójmiasto. Jak dowiedzieliśmy się podczas czatu inwestorskiego, strategia spółki przewiduje skupienie się na najbardziej płynnych rynkach, którymi są największe miasta. Zatem spółka prawdopodobnie nie pojawi się w mniejszych miastach wojewódzkich.
Echo Investment działa w trzech sektorach rynku nieruchomości: mieszkaniowym, biurowym i handlowym. W związku z tym padło pytanie o najbardziej perspektywiczny rynek nieruchomości z punktu widzenia spółki.
- Największym sektorem obecnie jest dla nas sektor biurowy, natomiast w perspektywie kilku lat największego wzrostu spodziewamy się w sektorze mieszkaniowym - zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. W tym roku rozpoczniemy budowę około 3-4 tys. mieszkań na sprzedaż lub wynajem. W sektorach biurowym i handlowym już jesteśmy liderami rynku, natomiast w mieszkaniówce na sprzedaż jeszcze mamy do pokonania pewien dystans, żeby być wśród największych - mówił wiceprezes.
Pojawiło się również zapytanie dotyczące liczby prowadzonych równocześnie projektów. Według informacji przekazanej przez przedstawiciela zarządu uczestniczącego w czacie inwestorskim, obecnie w budowie jest 30 projektów o łącznej powierzchni 400 tys. mkw., 19 projektów to mieszkania na sprzedaż (blisko 2,5 tys. lokali), a 4 projekty to mieszkania na wynajem Resi4Rent (ponad 1,2 tys. lokali). Oprócz tego jest 6 biurowców (140 tys. mkw) oraz Galeria Młociny w Warszawie (blisko 85 tys. mkw).
- Mamy zawarte umowy przedwstępne na sprzedaż 2 ukończonych już biurowców: O3 Business Campus III w Krakowie i Biura przy Bramie w kompleksie Browarów Warszawskich. Łączny spodziewany wpływ z tego tytułu przekracza 100 mln euro - dodał w kontekście rynku biurowego Maciej Drozd.
Spadek sprzedaży mieszkań i wzrost kosztów budowy
Jeden z inwestorów zadał również pytanie dotyczące spadku w ujęciu rocznym sprzedaży lokali przez Echo Investment w 2018 roku.
- Żeby utrzymać wysoki poziom marży, przystosowaliśmy strategię sprzedaży do aktualnych warunków rynkowych: wysokiego popytu, szybkiej wyprzedaży oferty oraz rosnących cen. Zgodnie z nowym podejściem, w momencie zakończenia projektu około 20 procent lokali powinno znajdować się jeszcze w ofercie. Nasze doświadczenie pokazuje, że marża na gotowych mieszkaniach jest wyższa, bo klienci mogą je zobaczyć wewnątrz przed transakcją i niemal natychmiast się wprowadzić. W 2018 roku sprzedaliśmy około 1 tys. mieszkań, natomiast cel sprzedaży w 2019 roku wynosi około 1,3-1,4 tys. mieszkań. Systematycznie uzupełniamy ofertę o nowe projekty mieszkaniowe. W tym roku wzrośnie ona o 2-3 tys. lokali tak, żeby w 2020 roku sprzedaż weszła na poziom około 2 tys. lokali - odpowiedział Maciej Drozd.
Spółka musi sobie również radzić z rosnącymi kosztami związanymi z prowadzonymi pracami budowlanymi. Kolejne pytanie dotyczyło sposobów radzenia sobie z tą kwestią.
- Widzimy stabilizowanie się cen na rynku budowlanym, natomiast nadal brakuje rąk do pracy. Wielu deweloperów współpracuje z zewnętrznymi generalnymi wykonawcami, którzy mają kłopot ze znalezieniem podwykonawców. My schodzimy coraz niżej w łańcuchu - początkowo pakietowaliśmy prace, a teraz nawet bezpośrednio zatrudniamy ludzi do pracy na poszczególnych projektach i powierzamy im materiały. Na naszych największych budowach pracuje od 1 do 2 tys. ludzi jednocześnie. Staramy się być elastyczni i efektywni. Standaryzacja, prefabrykacja, bezpośrednie zatrudnianie pracowników - to elementy, które mogą poprawić sytuację - stwierdził wiceprezes.
Dywidenda
Na pytanie, dotyczące utrzymania stopy dywidendy w przyszłości na wysokim poziomie, podobnie jak było to w ostatnich latach, wiceprezes Drozd odpowiedział: W ubiegłych latach wypłacaliśmy m.in. dywidendy ze sprzedaży portfela nieruchomości komercyjnych, które Echo gromadziło przez kilkanaście lat. Obecnie mamy jasną politykę dywidendową: zarząd rekomenduje akcjonariuszom wypłatę w formie dywidendy do 70 procent skonsolidowanego zysku netto za dany rok. W grudniu wypłaciliśmy akcjonariuszom zaliczkową dywidendę z zysku za 2018 rok, w wysokości 0,50 zł na akcję. Biorąc pod uwagę sytuację rynkową oraz portfel projektów realizowanych przez spółkę, naszym celem jest utrzymywanie zyskowności na takim poziomie, który pozwoli na wypłacanie akcjonariuszom w kolejnych latach przewidywalnych, stabilnych dywidend.
