Temat czatu: Omówienie wyników Biura Inwestycji Kapitałowych po pierwszym półroczu 2019 r. i planów na przyszłość
Data: poniedziałek, 7 października, godz. 11:00
 |
 |
Więcej:
Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A. – podsumowanie wyników 1H 2019
Przypomnienie: Dodaj ten czat do swojego kalendarza 
Na pytania inwestorów odpowiedział:
Mirosław Koszany
Prezes Zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych
Mirosław Koszany posiada wykształcenie wyższe. W 1988 roku ukończył Politechnikę Śląską w Gliwicach, Wydział Mechaniczno-Energetyczny (kierunek: mechanika, specjalność: maszyny i urządzenia energetyczne). W 1999 roku ukończył studia podyplomowe – Szkoła Biznesu, zorganizowane przez Politechnikę Krakowską wspólnie z Central Connecticut State University New Britain. W 2009 roku ukończył studia podyplomowe z zakresu szacowania nieruchomości, zorganizowane przez Politechnikę Krakowską wspólnie z Uniwersytetem Ekonomicznym w Krakowie. Posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości - tytuł rzeczoznawcy majątkowego nr 5723.
Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A.
Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A. jest deweloperem powierzchni komercyjnych. Specjalizuje się w budowie i wynajmie nowoczesnych powierzchni magazynowych. Grupa BIK do tej pory zrealizowała inwestycje magazynowe w Krakowie, Ożarowie Mazowieckim, Pruszczu Gdańskim i Sosnowcu. Nieruchomości, które tam powstały, dysponują ponad 80 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Obiekty te spełniają najwyższe światowe standardy. Drugim filarem działalności jest budowa i wynajem nowoczesnych powierzchni handlowych. Pierwszym oddanym do użytku obiektem był Retail Park Puławy. Pod koniec 2014 r. otwarty został Retail Park Bielsko-Biała, a w marcu 2018 r. Galeria Nad Potokiem w Radomiu. Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A. rozwija działalność od 1996 roku. Potwierdzeniem wysokiej jakości realizowanych przez spółkę obiektów logistycznych jest nagroda I stopnia „Budowa Roku” przyznana Centrum Logistycznemu Ożarów Mazowiecki za cały przebieg procesu inwestycyjnego wraz z oceną projektu architektonicznego. Biuro Inwestycji Kapitałowych S.A. jesienią 2016 r. przeprowadziło publiczną emisję akcji, debiutując w dniu 23 listopada 2016 r. na głównym parkiecie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.
Zapis czatu inwestorskiego
Moderator: Serdecznie zapraszamy do udziału w czacie inwestorskim z Biurem Inwestycji Kapitałowych, na pytania inwestorów odpowie Mirosław Koszany, Prezes Zarządu. Czat odbędzie się 7 października (poniedziałek) o godzinie 11:00.
Moderator: Witamy serdecznie i zachęcamy do zadawania pytań!
Wirt: Panie Prezesie, jakie dalsze plany po sprzedaży Śląskiego Centrum Logistycznego?
Mirosław Koszany: Witam wszystkich Bardzo serdecznie. Miło mi, że interesujecie się państwo naszą spółką. Mam też nadzieję, ze dzisiejszy panel z pytaniami będzie dla Państwa konstruktywny i uda mi się udzielić odpowiedzi na wszystkie Państwa pytania. Po sprzedaży śląskiego Centrum Logistycznego skupiamy się na realizacji naszej dużej inwestycji we Wrocławiu. Powstanie tam łącznie 47.000 m2 pow. magazynowej. Poszukujemy tez kolejnych terenów inwestycyjnych na południu Polski i w miastach jeszcze nie do końca nasyconych nowoczesnymi magazynami
Analityk: Kurs akcji spółki jest bliski tego, z debiutu na GPW przeprowadzonego pod koniec 2016 roku. Czy jest Pan zadowolony z notowań spółki?
Mirosław Koszany: Oczywiście że nie jestem zadowolony. Niestety sytuacja na giełdzie nie nastraja nas na dzień dzisiejszy optymizmem. Ale my patrzymy na Giełdę w dłuższej perspektywie. Mamy nadzieję że w dłuższej perspektywie inwestorzy docenią naszą stabilną sytuację finansową i kurs poszybuje do góry.
młody: Jakie czynniki w największym stopniu wpływają na wyniki spółki?
Mirosław Koszany: Na zysk netto spółki spory wpływ mają wahania kursu euro w stosunku do PLN. Ma to zasadniczy wpływ na wartość naszych aktywów, które wyceniane są przez rzeczoznawców w Euro ( z uwagi na to że umowy najmu zawierane są w euro ). Oczywiście z drugiej strony mamy kredyty w euro ale ponieważ nasze zadłużenie systematycznie spada to w przypadku umacniani się złotówki dodatnie różnice kursowe nie są w stanie zamortyzować strat na wycenach.
Nataniel: Jakie inwestycje spółka planuje w segmencie powierzchni magazynowych?
Mirosław Koszany: Szukamy obecnie ciekawych terenów na południu Polski. Oczywiście cały czas mamy również przygotowaną inwestycję w Krakowie, gdzie przy zjeździe z autostrady - węzeł Szarów mamy pozwolenie na wybudowanie 20 tyś m2 magazynu
Fundamentalista: Co BIK zamierza zrobić, aby poprawić zyskowność?
Mirosław Koszany: Biorąc pod uwagę specyfikę naszej branży uważamy, ze nasza rentowność jest na dość dobrym poziomie. Oczywiście zawsze staramy się aby byłą lepsza. Natomiast nie preferujemy osiągania wysokiej zyskowności przez uzyskiwanie wysokich wycen nieruchomości. Wszystkie nasze wyceny dokonywane są dosyć konserwatywnie. Najważniejsze dla nas jest, że przy sprzedaży naszych aktywów uzyskujemy spore wolne środki finansowe, które w tym roku umożliwiły nam wypłatę całkiem przyzwoitej dywidendy.
Piotr: Spółka niedawno podpisała umowę sprzedaży galerii w Radomiu. Czy w związku z tym planujecie kolejne inwestycje w tym segmencie?
Mirosław Koszany: Tak planujemy inwestycje w tym segmencie rynkowym. Poszukujemy atrakcyjnych terenów pod tego typu inwestycje. Obecnie jesteśmy w fazie dokładnych analiz kilku tego typu projektów. Docelowo jednak inwestycje w ten segment rynku traktujemy jako uzupełnienie głównej działalności i chcemy aby nie przekraczały one 30% naszych aktywów. Głównym naszym rynkiem pozostaną inwestycje w powierzchnie logistyczne.
Dev: Rynek powierzchni magazynowych w Polsce mocno się rozwija. Co to oznacza dla BIK? Czy na tym rynku jest coraz większa konkurencja?
Mirosław Koszany: Konkurencja na tym rynku zawsze była bardzo silna. Od 20-tu lat jesteśmy na tym rynku obecni i zawsze musieliśmy konkurować przede wszystkim z kapitałem zagranicznym. Jak widać udaje nam się znaleźć swoją drogę i skutecznie się rozwijać. Zasada jest prosta : konkurencja zawsze byłą jest i będzie i trzeba sobie umieć z tym radzić. A to że jej przybywa to tylko świadczy o tym że rynek na którym działamy jest atrakcyjny.
Kamila Banaszak: Spółka posiada grunty inwestycyjne w Żórawinie, Targowisku i Kątach Wrocławskich. Kiedy można się spodziewać oddania inwestycji w tych lokalizacjach?
Mirosław Koszany: W kątach Wrocławskich inwestycja jest w toku. I faza zostanie oddana do użytku w I kwartale 2020 roku. Całość powinna być skończona do końca przyszłego roku. Zapraszam na naszą stronę internetową: www.bik.com.pl tam można zapoznać się z aktualnymi zdjęciami budowy. Inwestycja w Targowisku ( węzeł Szarów ) jest przygotowywana do realizacji. Trwa komercjalizacja i mam nadzieję, że w przyszłym roku z tą inwestycją wystartujemy. Grunt w Żórawinie nie jest jeszcze przygotowany do realizacji. Przewidujemy realizację po 2022 roku
Aleksander: Na jaki okres spółka podpisuje umowy z najemcami powierzchni komercyjnych, zarówno tych magazynowych, jak i handlowych?
Mirosław Koszany: Zwykle są to umowy trzy letnie lub pięcioletnie. Ale my wśród naszych najemców mamy sporo firm, które zawierają z nami umowy na 7 lat. Najważniejsze jest też dla nas to, że większość tych klientów zostaje w naszych obiektach i przedłużą umowy na kolejne lata. Mamy takich którzy wynajmują od nas magazyn już od ponad 15 lat.
Mirka N: Rynek mieszkaniowy w Polsce przez ostatnie kilka lat notował mocny wzrost. Czy tak samo było w przypadku rynku nieruchomości komercyjnych?
Mirosław Koszany: Tak, rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się podobnie. W magazynach od ponad 5 lat trwa systematyczny wzrost. Ważne przy tym jest to, że nie wzrasta poziom pustostanów co świadczy o bardzo dużej równowadze tego rynku.
{esy}: Jakie czynniki ograniczają rozwój spółki?
Mirosław Koszany: Ponieważ jesteśmy spółką głównie z polskim kapitałem to oczywiście ogranicza nas w rozwoju dostęp do kapitału. Jesteśmy dosyć ostrożni w korzystaniu z obligacji bo jest to instrument dosyć ryzykowny szczególnie dla deweloperów komercyjnych. Nasze zadłużenie z tytułu obligacji na dzień dzisiejszy to 10 mln zł ale za kilka dni wykupimy obligacji za kwotę 2 mln złotych.
HumRes: Czy BIK boryka się z problemem niedoboru pracowników?
Mirosław Koszany: Na dzień dzisiejszy nie. Mam bardzo zgrany zespół, który w większości pracuje z nami od bardzo dawna. Niektórzy tak jak ja już prawie 20 lat są w firmie. Większość pracowników pracuje z nami od ponad 10 lat.
DerDywidender: Jak w kolejnych latach spółka zamierza dzielić się zyskiem z akcjonariuszami?
Mirosław Koszany: Będziemy dążyć do tego aby systematycznie wypłacać dywidendę. Może nie będzie to tak jak w tym roku 2 zł na każdą akcję ale będziemy się starać przede wszystkim wypłacać ją systematycznie
Spec: Czy spółka zamierza utrzymać dynamikę wzrostu powierzchni magazynowych?
Mirosław Koszany: Tak, ale przede wszystkim chcemy realizować inwestycje, które zapewniają nam odpowiednią stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Nie realizujemy inwestycji według zasady wybudować jak najwięcej ale realizujemy zasadę wybudować jak najlepiej pod każdym względem, zarówno technicznym jak i ekonomicznym. Wszystkie nasze inwestycje są rentowne na poziomie satysfakcjonującym akcjonariuszy. To jest dla nas najważniejsze.
Skiba: Ile trwa budowa parku handlowego?
Mirosław Koszany: Sama budowa trwa zwykle około 6 do 9 miesięcy. Ale trzeba pamiętać, że proces inwestycyjny, łącznie z komercjalizacją to okres czasami 3 do 4 lat.
Skiba: Po jakim czasie inwestycja się zwraca?
Mirosław Koszany: My staramy się realizować inwestycje o stopie zwrotu nie niższej niż 15% ROE średniorocznie
Pola Grączewska: Co wpływa na koniunkturę w branży w której działacie?
Mirosław Koszany: Obecnie bardzo pomaga naszej branży rozwój e-commerce. Magazyny są bowiem jednym z podstawowych elementów w tej branży. trudno jest prowadzić ten biznes bez magazynowania towarów przeznaczonych do wysyłki. Ale w Polsce dużą rolę odgrywa też cały rynek konsumpcyjny, to jednak 38 mln ludzi , położenie geograficzne oraz poprawiająca się z roku na rok infrastruktura drogowa.
Tyrk: Jakie Pana zdaniem są perspektywy rozwoju sektora najmu nieruchomości komercyjnych w Polsce?
Mirosław Koszany: Nawet jeżeli przyjdzie kryzys czy spowolnienie na rynku to docelowo rynek komercyjny będzie się rozwijał. W Polsce jest obecnie koło 18 mln m2 powierzchni magazynowej. W Niemczech jest tej pow. około 70 mln m2. Więc docelowo w naszym kraju na pewno dobijemy do 30 mln m2. Pytanie tylko kiedy. Czy za 5 czy za 15 lat?
Franek: Która część dominuje w BIK? Magazynowa czy Handlowa?
Mirosław Koszany: W BIK dominują magazyny i tak chcemy żeby pozostało. Docelowo magazyny mają zawsze stanowić u nas 70% aktywów.
Księgowy: Co stanowi dla spółki największy element kosztowy?
Mirosław Koszany: Oczywiście sporym kosztem są odsetki od kredytów inwestycyjnych. Następnie podatki od nieruchomości i koszty usług oraz energii związane z utrzymaniem nieruchomości. Te jednak są pokrywane przez Najemców w ramach opłat eksploatacyjnych. Od ponad 3 lat rosną też koszty wynagrodzeń ale to związane jest zarówno z sytuacja na rynku pracy w kraju jak i naszymi potrzebami zatrudniania dodatkowych wysoko kwalifikowanych pracowników.
Guzik: W jaki sposób spółka się finansuje?
Mirosław Koszany: Głównie finansujemy się długo terminowymi kredytami inwestycyjnymi. Ale należy pamiętać że w każdej inwestycji minimum 30% wkładu to nasz kapitał własny. Środki zarówno pozyskane z giełdy jak i wypracowane na działalności operacyjnej czyli na wynajmie powierzchni.
Arti: Na początku 2019 roku spółka wyemitowała obligacje. Czy w planach jest kolejne tego typu działanie?
Mirosław Koszany: To zależy od sytuacji na rynku i naszych potrzeb. Obligacje traktujemy wyłączeni jako finansowanie pomostowe do czasu uzyskania kredytu bankowego. Na pewno nie będziemy emitować obligacji na większą skalę. Biorąc pod uwagę wartość naszych aktywów za bezpieczny poziom zadłużenia w obligacjach dla naszej grupy kapitałowej uważam poziom 15 mln zł. Na dzień dzisiejszy jest to 10 mln złotych ale 18 października dokonujemy wykupu 2 mln zł w obligacjach więc zadłużenie to spadnie do 8 mln.
Irek M: Czy odczuwacie wzrost cen materiałów budowlanych oraz wzrost kosztów pracy? Czy te ceny nie wpływają na rentowność inwestycji?
Mirosław Koszany: Te ceny wzrosły szczególnie roku 2017 i trochę jeszcze w 2018. Obecnie ustabilizowały się i od w zasadzie roku są na tych samych poziomach. Na razie nie miało to wpływu na rentowność inwestycji bo developerzy podnieśli trochę stawki czynszów efektywnych wyrównując tym samym te zwiększone koszty inwestycji.
MPS: Założenia operacyjne na kolejne lata?
Mirosław Koszany: Nasze założenia operacyjne są nie zmienne od kilku lat. Zawsze w naszych planach na najbliższy rok jest dodatni wynik operacyjny z działalności bieżącej na poziomie zapewniającym systematyczną spłatę naszego zadłużenia. Jeżeli przejrzą Państwo nasze wyniki z ostatnich 5 lat ( za lata 2014 i 2015 znajdują się w prospekcie emisyjnym ) to widać wyraźnie jak działamy stabilnie.
DługoterminowyInwestor: Czy BIK obecnie poszukuje kolejnych gruntów, w które mógłby zainwestować?
Mirosław Koszany: Tak poszukujemy cały czas. Zarówno pod logistykę jak i pod Retail parki.
PropertyNews: Biuro Inwestycji Kapitałowych zamierza również rozszerzać ofertę retail parków. Jakie są Państwa plany jeśli chodzi o rynek handlowy?
Mirosław Koszany: Tak, cały czas pracujemy nad inwestycjami w tym sektorze. Ale jak już pisałem wcześniej mają one stanowić nie więcej niż 30% naszych aktywów.
Moderator: Dziękujemy za udział w czacie i wszystkie pytania
