Kondycja i sytuacja na rynku nieruchomości z perspektywy Echo Investment były głównymi tematami czatu inwestorskiego zorganizowanego wspólnie ze Stowarzyszeniem Inwestorów Indywidualnych. Uczestnicy wydarzenia pytali również o wpływ pandemii, zmian stop procentowych oraz kursu złotego na działalność spółki, a także jej plany dotyczące dywidendy. Odpowiedzi podczas dyskusji udzielał Maciej Drozd, wiceprezes zarządu ds. finansowych Echo Investment.
Ceny na rynku mieszkaniowym
W pierwszej kolejności uczestnicy czatu inwestorskiego zwrócili uwagę na wzrost cen mieszkań w Polsce oraz ewentualną konkurencję na tym rynku.
- Głównym ograniczeniem w tym segmencie jest dostępność terenów i długotrwały czas na uzyskanie pozwoleń na budowę. My, jako duży podmiot, mamy tę przewagę, że możemy kupować duże tereny, za które trzeba zapłacić znaczące kwoty. Tu konkurencja jest bardzo ograniczona. Naszym zdaniem głównym ograniczeniem pozostaje podaż działek - tłumaczył Maciej Drozd.
Temat konkurencji na rynku mieszkaniowym dotyczy również cen. W związku z tym inwestorzy pytali, czy zdaniem zarządu Echo Investment, ceny mieszkań nadal będą rosły.
- W naszej ocenie ograniczenia podaży na rynku będą powodować dalszy wzrost cen, szybszy niż wzrost kosztów wynikający z cen materiałów i działek. Ale ważne, że my nadal planujemy zwiększać udziały w rynku. Mamy już działki które pozwalają zbudować 15 tys. mieszkań w najbliższych latach, zabezpieczyliśmy więc możliwość wzrostu - podkreślił wiceprezes.
Dodał również, że przy ograniczeniach w podaży jest mało prawdopodobne, żeby deweloperzy byli skłonni obniżać swoje marże. Znamy przewidywanie JLL i PZDF, że w Warszawie ceny mogą przekroczyć do 2024 roku 16 tys. zł za metr kwadratowy.
Projekty miastotwórcze
W swojej strategii spółka wspomina o projektach miastotwórczych. W związku z tym inwestorzy pytali, czy Echo Investment realizuje obecnie takie projekty i jakie są prognozy w tym zakresie?
- Obecnie ukończyliśmy Browary Warszawskie, realizujemy Fuzję w Łodzi, rozpoczynamy projekt Kabaty, przygotowujemy się do inwestycji przy Galerii Mokotów w biurowej części Warszawy i przygotowujemy się do projektów na działkach zakupionych od Tesco w Krakowie i Poznaniu. W Łodzi na działce po Tesco już rozpoczęliśmy taki projekt Zenit - mówił przedstawiciel spółki.
Segment mieszkań na wynajem
Kolejnym tematem poruszonym przez inwestorów była działalność spółki związana z segmentem mieszkań na wynajem. Na pytanie dotyczące jego rozwoju wiceprezes odpowiedział: Ukończone budynki, które mają po 200-300 mieszkań, wynajmujemy w ciągu 1-2 kwartałów, a następnie utrzymujemy poziom wynajmu niemal 100%. Obserwujemy też teraz wyraźny wzrost czynszów rynkowych. Nasza spółka Resi4Rent jest obecnie największą w Polsce instytucją wynajmującą mieszkania. To bardzo perspektywiczny biznes. Obecnie Resi4Rent wynajmuje 2,3 tys. gotowych mieszkań i ma kolejne 6 tys. w budowie i przygotowaniu. Do końca 2024 roku będzie miało 10 tys. lokali.
Inwestorzy pytali również o zwrot z tego typu inwestycji.
- W mieszkaniach na wynajem, inwestycja w Resi4Rent daje nam teraz zwroty z najmu rzędu 7-8% w stosunku do kosztu budowy, a dodatkowo finansujemy tę inwestycję długiem bankowym na poziomie około 60%, a zatem nasz zwrot na kapitale jest bardzo dobry. Tym niemniej główny zysk na tej inwestycji planujemy osiągnąć z chwilą jej sprzedaży, w horyzoncie czasowym nie dłuższym niż 3 lata od dziś - skomentował Maciej Drozd.
- Jak wygląda dla użytkownika/najemcy różnica między korzystaniem z Resi4Rent a najmem od osoby indywidualnej? - pytał jeden z inwestorów.
- W Resi4Rent mieszkania są nowe lub kompletnie odświeżone. Utrzymują wysoki standard mebli. Ale najważniejsze jest to, że najemca ma komfort, że jeśli chce tu mieszkać to nikt go nie wyrzuci. Może mieszkać z kim chce, ze zwierzakiem, to nie jest problem. Są dodatkowe usługi, szybkie usuwanie usterek, można zamówić sprzątanie itp. Umowy są na okres jednego roku, ale można je przedłużać, czy też zmienić mieszkanie według potrzeb na mniejsze, większe czy w innej lokalizacji. Najważniejsza różnica to bezpieczeństwo umowy i trwania najmu - podano podczas czatu.
Pytano również o kwestię planów związaną z tym segmentem działalności Echo Investment.
- Segment mieszkań na wynajem będzie trwały, nawet po wyjściu przez nas z platformy Resi4Rent, w długim terminie przewidujemy prowadzenie kolejnych projektów w tym segmencie, niekoniecznie w formule takiej, jak teraz - odpowiedział wiceprezes zarządu ds. finansowych.
Segment nieruchomości handlowych i wpływ pandemii na działalność spółki
Echo Investment posiada w swoim portfolio dwa obiekty handlowe. W tym kontekście pytania inwestorów dotyczyły wpływu lockdownów wprowadzonych podczas pandemii i popularyzacja rynku e-commerce na ten segment działalności spółki.
- Oczywiście okresy lockdownu miały taki rezultat, że trzeba było obniżać czynsze, ale obecnie widzimy, że sprzedaż najemców bardzo przewyższa w naszych dwóch obiektach wyniki z 2019 roku (czyli z normalnego roku bez pandemii) - podał wiceprezes.
Z kolei w kwestii kolejnych tego typu inwestycji mówił: Mamy galerię Libero w Katowicach i udziały w Galerii Młociny w Warszawie. Obie zbudowaliśmy i otworzyliśmy w 2018 i 2019 roku. Teraz nie planujemy budowania kolejnych centrów, natomiast lokalne handlowe i usługowe będą częścią projektów destinations, miastotwórczych, jak na przykład Browary Warszawskie.
Maciej Drozd dodał również, że pandemia ułatwiła realizację strategii w obszarze mieszkaniowym - kupno Archicomu, a także atrakcyjnych gruntów od Tesco. Z drugiej strony pandemia opóźniła sprzedaż projektów biurowych.
Inwestycja w Archicom
Na zakup akcji Archicomu Echo Investment wydał 429 mln zł. Inwestorzy pytali o czas i sposób zwrotu tej inwestycji.
- Archicom jest bardzo zyskowną spółką o dominującej pozycji we Wrocławiu i wysokich marżach. Cenę uważamy za bardzo korzystną ze względu na pozyskany w ten sposób duży bank ziemi pod przyszłe projekty. Razem jesteśmy bliżej strategicznego celu bycia liderem rynku. W naszej ocenie zyski z mieszkań wybudowanych na tym banku ziemi znacznie przewyższą koszty, jakie na to ponieśliśmy - skomentował przedstawiciel spółki.
Ceny materiałów, podwyżki stóp procentowych, notowania złotego
Podczas czatu inwestorskiego poruszono również kwestie czynników ryzyka, na które narażona jest spółka. Wśród nich znalazły się ceny materiałów, zmiany stop procentowych oraz notowania złotego.
- Jeśli chodzi o wzrost kursu złotego, to on wpływa korzystnie na nasze wyniki - zwiększa wycenę projektów biurowych i handlowych, natomiast przy rosnącym udziale segmentu mieszkaniowego ten wpływ maleje - odpowiedział Maciej Drozd.
- Nie korzystamy z usług generalnych wykonawców zazwyczaj, tylko pakietujemy prace budowlane, co pozwala uzyskać lepsze ceny na przetargach. Widzimy duży plus tego, że jesteśmy dużą firmą, realizujemy jednocześnie ponad 20 inwestycji i możemy zamawiać bardzo duże ilości materiałów. Dodatkowo jesteśmy dobrym i stabilnym płatnikiem. To przekłada się na uzyskiwanie lepszych cen towarów czy usług - skomentowano kwestię cen materiałów budowlanych.
- Wzrost stóp procentowych oczywiście będzie miał negatywny wpływ na zdolność kredytową Polaków, potencjalnych nabywców, dlatego sądzimy, że oferta mieszkań na wynajem staje się coraz bardziej atrakcyjna. Ponadto kupujący korzystający z kredytu to tylko jedna część nabywców, stanowią około połowy wszystkich kupujących. Pozostałe grupy potencjalnych nabywców są nadal silne - podsumował wiceprezes.
Finansowanie
Pytano również o ogłoszoną niedawno emisję obligacji oraz cele, na które zostaną przeznaczone środki w ten sposób pozyskane.
- Pieniądze pozyskane z emisji obligacji planujemy wykorzystać na finansowanie rozwoju segmentu mieszkaniowego. W 2021 roku przejęliśmy pakiet kontrolny Archicomu. Po przejęciu, cała nasza grupa ma w budowie i przygotowaniu około 140 projektów o łącznej powierzchni użytkowej 1,5 mln mkw - podano podczas czatu inwestorskiego.
Dywidenda
Pod koniec 2021 roku spółka wypłaciła dywidendę w formie zaliczki. Na pytanie dotyczące dywidendy wiceprezes odpowiedział: Nasza polityka dywidendowa jest od wielu lat stała - akcjonariuszom rocznie oferujemy w formie dywidendy do 70% skonsolidowanego zysku netto, oczywiście w kalkulacjach uwzględniając bieżące zapotrzebowanie kapitałowe na zakup działek i prowadzenie projektów deweloperskich. W grudniu wpłaciliśmy zaliczkę na poczet dywidendy za 2021 rok.
Perspektywy działalności
- Który sektor działalności jest bardziej perspektywiczny - deweloperski w sektorze mieszkaniowym, biurowym czy handlowym? - pytał inwestor.
- Stawiamy na sektor mieszkaniowy już od kilku lat go rozwijamy. Chodzi o segment mieszkań na wynajem i na sprzedaż. Pozostajemy również na stałym, mocnym poziomie w biurach - podsumował Maciej Drozd, wiceprezes zarządu ds. finansowych Echo Investment.
