Cavatina Holding jest jednym z czołowych deweloperów nieruchomości komercyjnych w Polsce. Oprócz działalności w tym segmencie, grupa buduje swoją pozycję na rynku nieruchomości mieszkaniowych, na którym zamierza uzyskać pozycję wiodącego gracza. W ciągu prawie 10 lat działalności ukończyła projekty zlokalizowane w największych miastach w Polsce o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 325 tys. m². Grupa posiada własną pracownię projektową oraz generalnego wykonawcę.
Cavatina Holding w swoim portfelu posiada 12 ukończonych obiektów biurowych, a od 2024 roku rozwija się również w segmencie mieszkaniowym, gdzie realizuje obecnie 3 projekty o łącznej powierzchni blisko 25 tys. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). W ramach działalności prowadzonej od 2015 roku ukończyła budowę 21 projektów o łącznej powierzchni 327,1 tys. m² GLA. Firma działa w takich polskich miastach jak Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Katowic, Bielsko Biała oraz Gdańsk.
Informacje o ofercie
Oferta publiczna obligacji Cavatina Holding S.A. obejmuje do 250.000 obligacji. Wartość nominalna pojedynczej obligacji wynosi 100 złotych. Wielkość minimalnego zapisu ustalono na 10 obligacji. Cena emisyjna obligacji różni się w zależności od daty złożenia zapisu. Pierwszy termin zapisów obejmuje daty od 6 do 10 czerwca, wówczas cena emisyjna pojedynczej obligacji wynosi 99,70 zł. Drugi termin obejmuje daty od 11 do 13 czerwca przy cenie emisyjnej obligacji na poziomie 99,80 zł. Trzeci termin przypada na daty od 14 do 16 czerwca, a cena emisyjna pojedynczej obligacji to 99,90 zł. Czwarty termin to 17-18 czerwca z ceną emisyjna wynoszącą 100 zł. Planowany dzień warunkowego przydziału to 19 czerwca, natomiast planowany dzień emisji 24 czerwca 2024 roku. Dzień wykupu obligacji przypada na 19 grudnia 2027 roku.
Prospekt wraz z Ostatecznymi Warunkami Emisji danej serii Obligacji jest jedynym prawnie wiążącym dokumentem ofertowym zawierającym, na potrzeby Programu, Oferty oraz Dopuszczenia, informacje o Spółce, Obligacjach oraz Ofercie.
Prospekt, wraz z ewentualnymi suplementami do Prospektu oraz komunikatami aktualizującymi do Prospektu, został opublikowany i w okresie jego ważności będzie dostępny w formie elektronicznej na stronie internetowej Spółki www.cavatina.pl
Strategia i plany rozwojowe Cavatina Holding
Od 17 stycznia 2024 roku, kiedy spółka przyjęła nową strategię, nowym celem grupy jest rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Źródło: Cavatina Holding
W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa zamierza koncentrować się na aktywnym zarządzaniu portfolio ukończonych projektów oraz selektywnej realizacji kolejnych projektów z posiadanego banku ziemi.
Zgodnie z dotychczasowym modelem biznesowym, pod warunkiem uzyskania satysfakcjonujących warunków finansowych, grupa będzie kontynuowała sprzedaż projektów komercyjnych. Dopuszcza ona także możliwość średnio lub długoterminowego zarządzania ukończonymi projektami komercyjnymi. Całkowity potencjał portfela mieszkaniowego firma szacuje na ponad 110 tys. PUM (ok. 2,5 tys. mieszkań), których potencjał sprzedażowy przekracza 2 mld złotych. Szacowane pozostałe do poniesienia tzw. koszty twarde realizacji tych projektów, wynoszą około 700 mln złotych.
Źródło: Cavatina Holding
Kluczowe projekty
Dotychczas Grupa Cavatina Holding sprzedała do zewnętrznych podmiotów 8 projektów, których łączna wartość przekracza 1,6 mld złotych. Wśród nich są: 3 etapy kompleksu Equal Business Park, Tischnera Office, Ocean Office Park A (Kraków), Diamentum Office, Carbon Tower (Wrocław) oraz Chmielna 89 (Warszawa). Z kolei wśród największych najemców powierzchni biurowej grupy należą m.in.: Sabre, ING Bank B.V., UPC, PKO BP, Integer oraz Grupa LuxMed. W segmencie mieszkaniowym realizowane są obecnie 3 projekty o łącznej powierzchni blisko 25 tys. PUM.
Dotychczas grupa skoncentrowana była na realizacji dużych biurowych projektów deweloperskich, których powierzchnia wynosi od 20 tys. m² GLA do 100 tys. m² GLA. Obiekty realizowane przez grupę to wyłącznie obiekty klasy A. Grupa realizuje również tzw. projekty wielofunkcyjne, w których powierzchnia biurowa jest zintegrowana z obiektami pełniącymi inne funkcje, np. kulturalne - sala koncertowo-konferencyjna.
Na zabezpieczonym banku ziemi (grunty zakupione oraz będące przedmiotem przedwstępnych umów nabycia) Cavatina Holding może wybudować do 200 tys. m2 GLA (przy założeniu braku ich konwersji na projekty mieszkaniowe) lub nieco ponad 120 tys. m2 GLA (przy założeniu konwersji części z nich na projekty mieszkaniowe).
Struktura akcjonariatu i grupy kapitałowej
Większościowym akcjonariuszem emitenta jest Cavatina Group S.A., która posiada łącznie 69,61 procent jego akcji. Z kolei 100 procent akcji w Cavatina Group S.A. posiada Cavatina sp. z o.o. (jednostka dominująca najwyższego szczebla i podmiot zabezpieczający). Natomiast większościowym udziałowcem podmiotu zabezpieczającego (92 procent udziałów) jest Pan Michał Dziuda - założyciel, a także prezes zarządu Cavatina sp. z o.o. Był on również akcjonariuszem i wieloletnim prezesem holdingu nieruchomościowego Murapol S.A. 7,87 procent udziałów w Cavatina Holding posiada NN OFE, a 5,90 procent Value FIZ. Pozostali akcjonariusze posiadają łącznie 16,62 procent udziałów.
W ramach grupy kapitałowej podmiotu zabezpieczającego funkcjonuje również deweloper Resi Capital S.A., którego portfel projektów przekracza 4 tys. mieszkań. Pełną strukturę grupy kapitałowej przedstawia poniższa grafika.
Źródło: Cavatina Holding
Dane finansowe
W 2023 roku przychody z najmu i aranżacji grupy emitenta wyniosły 94,3 mln złotych. Rok wcześniej było to 72,7 mln złotych. W 2020 rok analogiczne dane plasowały się na poziomie 59 mln złotych. Według spółki docelowy poziom przychodów z najmu z bieżącego portfela nieruchomości komercyjnych to 33 mln euro. Na przestrzeni ostatnich 3 lat, wynik z najmu wzrósł z 33 mln złotych wypracowanych w 2020 roku do 47,7 mln złotych w 2023 roku. Zysk z nieruchomości inwestycyjnych w ubiegłym roku miał natomiast wartość 198,4 mln złotych.
Zysk netto grupy w 2023 roku wyniósł 90,5 mln złotych, rok wcześniej było to 27,1 mln złotych. W 2021 roku był on wyższy (189,6 mln złotych), natomiast w 2020 roku miał wartość 145,7 mln złotych.
Wybrane dane finansowe
Źródło: Cavatina Holding
Na koniec 2023 roku spółka posiadała następujące kategorie zobowiązań: około 65 procent zobowiązań finansowych stanowiły kredyty bankowe (obrotowe, budowlane, inwestycyjne), około 21 procent zobowiązań finansowych to obligacje, natomiast pożyczki, w tym pożyczki od jednostek niepowiązanych (132 mln złotych) to łącznie około 9 procent zobowiązań finansowych grupy emitenta.
Ponad 83 procent zobowiązań finansowych grupy na koniec 2023 roku stanowiły zobowiązania długoterminowe. Termin spłaty większości kredytów inwestycyjnych przypada po 2026 roku.
Czynniki ryzyka
- Cavatina Holding wymienia kluczowe czynniki ryzyka wśród których znajdziemy m.in.
- Istotne lub długotrwałe ograniczenie lub brak dostępności zewnętrznego finansowania dłużnego, co może niekorzystnie wpłynąć na realizację harmonogramów lub rentowność projektów, a także na zdolność do spłaty zobowiązań, w tym wynikających z obligacji.
- Wzrost cen lub ograniczenie dostępności kluczowych materiałów i usług budowlanych, co może wpłynąć na wzrost kosztów realizacji projektu.
- W najbliższych okresach sprawozdawczych należy oczekiwać wzrostu udziału finansowania dłużnego, którego wartość znacząco przewyższy wartość kapitału własnego.
- Szacunki oczekiwanych stóp kapitalizacji i wpływów z najmu oraz poziomu kursu walutowego mogą okazać się nieprawidłowe, co może wpłynąć negatywnie na wartość godziwą wybranych projektów komercyjnych, przychody i płynność spółki oraz grupy.
- Zwrócono również uwagę na konsekwencje pandemii COVID-19, w której rozwinęła się możliwość pracy w trybie zdalnym i hybrydowym, co niesie ryzyko zahamowania tempa wzrostu lub obniżenia popytu na powierzchnie biurowe w Polsce oraz na powierzchnie usługowe zlokalizowane w obiektach biurowych.
- Liczący kilka lat planowany okres realizacji każdego z projektów oraz możliwość jego wydłużenia z racji wystąpienia okoliczności nieznanych podczas planowania harmonogramu projektu.
- Spółki z grupy mogą wejść w posiadanie lub posiadać grunty obarczone ryzykiem operacyjnym lub wadami prawnymi, co może wpłynąć negatywnie na możliwość rozpoczęcia lub ukończenia projektu i jego sprzedaży.
- Realizacja projektów może powodować protesty lub sprzeciwy społeczne.
- Poziom rynkowych stóp procentowych może nadal wzrastać.
- Dla rozpoczęcia realizacji projektu niezbędne jest zapewnienie odpowiedniej infrastruktury technicznej, w tym dostępu do mediów i drogi publicznej, których brak może opóźnić lub uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji.
- Wartość gruntów nabytych przez Grupę może ulec obniżeniu.
Materiał powstał na zlecenie Noble Securities S.A.
Niniejszy artykuł powstał m.in. na podstawie danych firmy Cavatina Holding S.A.
Niniejszy artykuł stanowi wyłącznie materiał prasowy w rozumieniu art. 7 ust. 2 pkt 4) ustawy z dnia 26 stycznia 1984 r. prawo prasowe (Dz.U. z 2018 r. poz. 1914), w szczególności niniejszy artykuł nie stanowi oferty ani zaproszenia do nabywania papierów wartościowych lub jakiejkolwiek innej formy oferowania instrumentów finansowych w rozumieniu ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych.
Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie promocyjny (reklama) i w żadnym wypadku nie powinien stanowić podstawy do podejmowania decyzji o nabyciu papierów wartościowych spółki Cavatina Holding S.A. („Spółka”). Prospekt przygotowany w związku z ofertą publiczną obligacji Spółki („Obligacje”) na terytorium Polski i ich dopuszczeniem i wprowadzeniem do obrotu na rynku regulowanym lub wprowadzeniem do alternatywnego systemu obrotu („Oferta”) jest jedynym prawnie wiążącym dokumentem zawierającym informacje o Spółce oraz Ofercie („Prospekt”). Spółka będzie mogła przeprowadzić Ofertę na podstawie zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego Prospektu, który jest udostępniony na stronie internetowej Spółki (http://www.cavatina.pl/). Zatwierdzenia Prospektu przez Komisję Nadzoru Finansowego nie należy rozumieć jako poparcia tego organu dla Oferty czy Obligacji. Potencjalni inwestorzy powinni przeczytać Prospekt przed podjęciem decyzji inwestycyjnej w celu pełnego zrozumienia potencjalnych ryzyk i korzyści związanych z decyzją o zainwestowaniu w Obligacje.
