W dniu 24 marca 2010 roku Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII), reprezentowane przez pełnomocnika, wzięło udział w Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Globe Trade Center S.A. (WZA).
Na Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu zarejestrowanych było 96 akcjonariuszy Spółki. Reprezentowali oni 151 840 708 głosów, stanowiących 69,21% wszystkich głosów i kapitału zakładowego, w tym 3 akcjonariuszy posiadających powyżej 5% głosów.
- GTC Real Estate Holding B.V. (GTC RE) – 94.483.780 begin_of_the_skype_highlighting głosów stanowiących 62,232% głosów na Zgromadzeniu i 43,074% głosów w ogólnej liczbie głosów,
- ING Otwarty Fundusz Emerytalny S.A. (ING) – 17.544.352 begin_of_the_skype_highlighting end_of_the_skype_highliggłosów stanowiących 11,554% głosów na Zgromadzeniu i 7,997% głosów w ogólnej liczbie głosów,
- Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny BZ WBK S.A. (Aviva) – 15.000.000 głosów stanowiących 9,879% głosów na Zgromadzeniu i 6,838% głosów w ogólnej liczbie głosów.
Przedmiotem obrad Walnego Zgromadzenia było:
- Podjecie uchwały w sprawie rozpatrzenia i zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2009 oraz sprawozdania Zarządu z działalności Spółki w roku obrotowym 2009.
- Podjęcie uchwały w sprawie rozpatrzenia i zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej Spółki za rok obrotowy 2009.
- Podjecie uchwały w sprawie podziału zysku/pokrycia straty za rok obrotowy 2009.
- Podjecie uchwał w sprawie udzielenia absolutorium członkom Zarządu Spółki z wykonywanych przez nich obowiązków w roku obrotowym 2009.
- Podjecie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium członkom Rady Nadzorczej Spółki z wykonywanych przez nich obowiązków w roku obrotowym 2009.
- Zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki, w tym podjęcie uchwały w sprawie powołania Członka Niezależnego Rady Nadzorczej.
Z powodu dużej liczby akcjonariuszy reprezentowanej przez jednego pełnomocnika rozpoczęcie walnego opóźniło się o 45 min. W związku z zaplanowanym wylotem Zarządu poproszono przedstawiciela SII o możliwość odpowiedzi na pytania w terminie późniejszym. Ponieważ spółka przedstawiła solidny raport, a pytania jedynie doprecyzowywały sprawozdania przedstawiciel SII wyraził zgody na taki tryb na zasadzie „Gentlemen\'s agreement”
Oto zadane pytania i uzyskane odpowiedzi:
- 1. Jak ocenia Pan sytuację w sektorze nieruchomości na poszczególnych rynkach w regionie, w których spółka prowadzi działalność operacyjną?
- 2. Który rynek jest obecnie w ocenie Zarządu najbardziej perspektywiczny?
Rynki te różnią się znacznie pod względem atrakcyjności. Na jednym biegunie jest Ukraina i Rosja, gdzie niedostępność i wysoki koszt finansowania, oraz ogólny klimat biznesowy i bezpieczeństwo inwestycji nie skłaniają nas do rozpoczęcia nowych projektów. Na drugim biegunie jest Polska i Czechy, ze zdecydowanym wskazaniem na Polskę, które są w najlepszej kondycji. W pozostałych krajach są trudności z finansowaniem oraz problem z wysokim kosztem kredytu, ale przede wszystkim największą trudnością jest popyt ze strony najemców, co jest bezpośrednim efektem kryzysu ekonomicznego. Z drugiej strony konkurencja ze strony innych deweloperów jest mniejsza, stąd tez znaczny spadek podaży nowych obiektów. Sytuacja w przyszłym roku powinna zacząć się poprawiać.
- 3. Jakimi instrumentami spółka zabezpiecza się przed ryzykiem walutowym?
Są to umowy hedgingowe dla kredytów w spółkach celowych, zabezpieczające ryzyko stopy procentowej oraz Cross Interest Currency Swap PLN/EUR dla emisji obligacji GTC S.A. wyemitowanych w PLN.
- 4. Jaką część swoich przepływów spółka zabezpiecza instrumentami pochodnymi?
W inwestycjach biurowych i handlowych zarówno koszty jaki dochody są denominowane w euro, nie ma więc potrzeby dodatkowego zabezpieczenia dochodów poprzez transakcje hedgingowe.
- 5. Jaki jest obecnie średni koszt długu oprocentowanego (długoterminowego), którym spółka finansuje realizacje swoich projektów?
Średni koszt długu to ok 6.1 %
- 6. Jaki jest średni okres wymagalności zobowiązań długoterminowych posiadanych przez spółkę?
Tabela z zapadalnością długu poniżej:
- 7. Jak oceniają Państwo parametry dotyczące ściągalności należności, szczególnie w porównaniu z sektorem?
W większości naszych inwestycji biurowych i handlowych nie mamy większych problemów ze ściąganiem należności. Pogorszenie wskaźnika wynika przede wszystkim z trudnej sytuacji najemców w Rumunii w małych centrach handlowych w Buzau, Piatra Neamt i Suceva, co skutkowało opóźnieniami w płatnościach czynszu. Traktujemy jednak to zjawisko jako przejściowe, i druga połowa tego roku powinna przynieść poprawę.
8. Wskaźnik spłaty zobowiązań jest prawie 50% mniejszy od średniego w sektorze – co wpłynęło na słabsze parametry?
9. Jakie czynniki wpłynęły na niemal 200 mln stratę spółki na operacjach finansowych?
Straty finansowe to głownie ujemna wycena instrumentów zabezpieczających, która wcześniej była ujmowana w bilansie, a w wyniku przyjęcia innych zasad rachunkowości w roku 2009 została zaprezentowana.
10. Czy spółka może przybliżyć kulisy zobowiązania po wygaśnięciu opcji PUT w stosunku do spółki Ayrad, w wyniku czego spółka była zobowiązana zapłacić 73 mln złotych ?
Transakcja realizacji opcji put, została opisana w nocie 6 w sprawozdaniu finansowym za I kw 2009, które znajduje się na www.gtc.com.pl.
11. Jak wygląda koncentracja powierzchni handlowej (procentowo)? Mam na myśli ryzyko związane z bankructwem sieci sklepów (przykład Galerii Centrum)?
Nie ma ryzyka koncentracji. Każdy z największych najemców nie zajmuje więcej niż 5% powierzchni naszego portfela, a ci najwięksi, tak jak Zara, H&M, Cinema City mają bardzo dobry standing finansowy. Mieliśmy kilka przypadków upadłości w naszych centrach handlowych, takich jak np. Monnari. We wszystkich przypadkach zastąpiliśmy ich lepszymi najemcami za wyższy czynsz.
12. Czy spółka rozważała możliwość sprzedaży nieruchomości w Katowicach i Łodzi?
Raczej nie rozważaliśmy, są to bardzo dobre lokalizacje w perspektywicznych miastach.
13. Rok 2009 to duży spadek rentowności: aktywów (ROA), kapitału własnego (ROE) oraz rentowność operacyjna aktywów – co wg państwa było tego przyczyną? Czy spodziewają się państwo polepszenia czy może pogorszenia wskaźników?
Spadek wyniku z trendu spadkowego całego rynku nieruchomości inwestycyjnych. Ożywienie na rynku inwestycyjnym (i spadek stóp kapitalizacji) obserwowane w ostatnich miesiącach pozwala mieć nadzieje, że niekorzystny trend się odwraca. Zaowocować to powinno wzrostem wartości nieruchomości inwestycyjnych, pojawieniem się zysków z wyceny nieruchomości, a tym samym wzrostem ROA i ROE. Spadek marży operacyjnej na aktywach wynikał z dwóch czynników:
1) z jednej strony wzrostu wartości aktywów w związku z postępem w realizacji nowych obiektów,
2) za drugiej strony braku przychodów operacyjnych dla obiektów będących jeszcze w budowie.
Podczas Walnego pełnomocnik SII głosował za udzieleniem absolutorium członkom organów Spółki
Przy powoływaniu członka Rady Nadzorczej Pełnomocnik SII wstrzymał się od głosu.
Problem natomiast powstał w momencie, gdy Pełnomocnik akcjonariusza spółki zaproponował uchwałę nr 23 dotyczącą wynagrodzenia dla powoływanego członka Zarządu. Uchwała tak nie znalazła się w porządku obrad i, w ocenie przedstawiciela SII wynikającej z przepisu Kodeksu spółek handlowych, formalnie walne nie mogło podjąć takiej uchwały. Pełnomocnik SII głosował przeciw uchwale, jednocześnie zgłosił sprzeciw do protokołu. Sprzeciw został podyktowany jako działanie prewencyjne aby w przyszłości, uniknąć podejmowania w ten sposób uchwał. Jednak ze zrozumieniem przyjął wyjaśnienia Zarządu, iż uchwała nr 23 nie dotyczy istotnych spraw spółki, a jedynie standardowej procedury w spółce.
Tomasz Bujak
