25 października, w siedzibie Rank Progress SA w Legnicy, inwestorzy indywidualni mogli spotkać się z Prezesem Spółki, Janem Mroczką, odpowiedzialnym za rozwój strategiczny firmy, oraz Wiceprezesem i Dyrektorem Finansowym, Mariuszem Kaczmarkiem.
Dzień Otwarty to dla Zarządu Rank Progress SA okazja, by nawiązać bezpośredni kontakt
z inwestorami indywidualnymi oraz opowiedzieć im o planach jednej z najdynamiczniej rozwijających się spółek inwestycyjno-deweloperskich notowanych na warszawskiej GPW.
Tego samego dnia, o godz. 11.00, z myślą o inwestorach indywidualnych, którzy nie będą mogli spotkać się z Zarządem Spółki podczas Dnia Otwartego, zaplanowano czat inwestorski z udziałem Prezesa Jana Mroczki. Prezes Rank Progress SA odpowiedział na pytania dotyczące perspektywi rozwoju rynku centrów handlowych w Polsce oraz pozycji i planów spółki w tym zakresie.
Poniżej prezentujemy zapis czatu, który odbył się 25 października 2011r.
w godzinach 11:00-12:30
Moderator: Zapraszamy do udziału w czacie inwestorskim z Janem Mroczką – Prezesem Zarządu spółki Rank Progress, który odbędzie się 25 października br. o godzinie 11:00. Zachęcamy do zadawania pytań już dziś w opcji off-line.
Moderator: Witam serdecznie wszystkich inwestorów. Zapraszam do zadawania pytań. Jan Mroczka
Akcjonariusz_1: Co się dzieje z kursem akcji? Czy Pan Prezes nie zamierza troszkę dokupić?
Jan Mroczka: Na tle indeksu branżowego (WIG-DEWEL) kurs naszej spółki w zasadzie od debiutu na GPW zachowuje się zdecydowanie lepiej. Oczywiście nie jesteśmy zadowoleni z aktualnej wyceny, uznajemy, że na tle branży i naszych wyników jesteśmy mocno niedoszacowani. Nie planuję na razie zakupów – z uwagi na niski freefloat oraz moją dominującą pozycję w akcjonariacie.
Inwestor: Dlaczego nie doszło do sprzedaży Galerii Piastów w Legnicy? Czy w związku z tym tegoroczna prognoza jest zagrożona?
Jan Mroczka: Nie została w terminie zapłacona zaliczka, tym samym odstąpiliśmy od umowy. W pełni podtrzymujemy tegoroczną prognozę – sprzedaż Galerii Piastów nie była w niej uwzględniana.
Inwestor: Panie Prezesie, przeglądając wyniki, dziwi fakt tak niskich przychodów ze sprzedaży wobec prognozowanego zysku netto, z czego to wynika?
Jan Mroczka: Niskie przychody ze sprzedaży oraz wysoki zysk netto jest charakterystyczny dla naszej branży i dla przyjętych zasad rachunkowości. Przychody ze sprzedaży dotyczą głównie przychodów z najmu powierzchni komercyjnej i ze sprzedaży gruntów. Natomiast na zyski netto w głównej mierze wpływają zyski z przeszacowania budowanych obiektów handlowych przeznaczonych na najem.
szefu: Panie Prezesie bardzo trudno jest znaleźć rzetelne informacje na temat spółki w prasie, również na stronie spółki nie ma informacji pomocnych w ocenie spółki. Czy planują Państwo jakieś działania zmierzające do poprawy obecnego stanu? Jestem akcjonariuszem spółki, o spółce dowiedziałem się od kolegów, wcześniej nie wiedziałem nawet, że spółka jest na GPW.
Jan Mroczka: Będziemy zdecydowanie aktywniej komunikować się z rynkiem i inwestorami: m.in. będziemy w Kołobrzegu (Konferencja Profesjonalny Inwestor), powstanie nowa strona i serwis relacji, ale też będą odbywały się czaty i dni otwarte. Planujemy też inne wydarzenia dla inwestorów indywidualnych.
Developer: W księgach majątek wykazują Państwo na poziomie ok. 400 mln zł, czy w dobie spadających cen nieruchomości i gruntów wartość nie jest przeszacowana ?
Jan Mroczka: Majątek ten odnosi się do naszych galerii handlowych w trakcie budowy i tych już działających. W sprawozdaniach finansowych majątek ten ujęty jest po jego wartości rynkowej oszacowanej przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych metodami zdyskontowanych przepływów i na bazie oczekiwanych stóp dyskontowych. Mając na uwadze ostatnie nasze transakcje sprzedaży galerii handlowych w Kłodzku, Zamościu oraz oczekiwaną transakcję sprzedaży galerii w Kaliszu jesteśmy przekonani, że majątek ten nie jest przeszacowany.
Obserwator: Witam, chciałbym się dowiedzieć kiedy planują Państwo prace nad projektem Marina Park we Wrocławiu? Jaka będzie prawdopodobna cena za m2 przy zakupie mieszkań?
Jan Mroczka: Jest zdecydowanie za wcześnie żeby mówic o cenach – obecnie trwają prace koncepcyjne w zakresie projektu.
Jedrzej: Czy mógłby Pan coś opowiedzieć o akcjonariuszu – MB Progress Capital Limited, co to za podmiot, czy jest w „koalicji” czy „opozycji” do p. Prezesa ?
Jan Mroczka: Jest to spółka inwestycyjna, której właścicielem jestem ja oraz A. Bartnicki, wszelkie szczegóły zawarte są w sprawozdaniach finansowych Rank Progress.
Rychu: Jakie firmy z GPW są Państwa bezpośrednią konkurencją? Czy można znaleźć w Internecie rzetelną analizę spółki przygotowaną przez analityków?
Jan Mroczka: Bezpośrednią konkurencją jest m.in GTC, ECHO, PA NOVA. Raporty sektorowe są opracowywane m.in. przez dom maklerski IDMSA.
wrock: Witam, które Państwa inwestycje są najbardziej rentowne? Jakie jest nasycenie mniejszych miast (byłych województw) pod względem galerii handlowych, jakie inwestycje w tym segmencie są przed spółką?
Jan Mroczka: Najbardziej rentowne są krótkoterminowe projekty polegające na skupieniu gruntów, przeprowadzeniu procedur administracyjnych i sprzedaży tak gotowego projektu. Takie projekty nie przynoszą jednak wysokich przychodów pomimo ich wysokiej rentowności, dlatego inwestujemy również w galerie handlowe, które przynoszą o wiele większe przychody i zyski w skali bezwzględnej. W mniejszych miastach cały czas upatrujemy dużego potencjału, bo ich nasycenie powierzchniami handlowymi jest znikome. Nasz portfel planowanych inwestycji obejmuje kilkanaście projektów galerii i centrów handlowych – do realizacji w małych i średnich miastach w kilku następnych latach.
Galo: Jak wygląda obecnie płynność spółki, czy na regulowanie bieżących zobowiązań nie jest konieczne zaciąganie kredytu?
Jan Mroczka: Płynność spółki jest bardzo dobra, z dużym sukcesem sprzedajemy nasze galerie za gotówkę.
Zenobiusz Dmowski: Panie Prezesie czy współpracują Państwo z firmami budowlanymi przy budowie dróg, budowli inżynieryjnych, czy nie jest to w zakresie Państwa prac? Czy występują Państwo w przetargach jako podwykonawcy w/w robót ?
Jan Mroczka: Nie jest to przedmiotem naszej działalności.
Galo: Jakie inwestycje w IV kwartale tego roku planuje zrealizować spółka? Jak wygląda przepływ gotówki, czy wypłaty od zleceniodawców są dokonywane w dniu oddania projektu?
Jan Mroczka: W IV kwartale sprzedamy galerię w Kaliszu, zakończymy budowę obiektu OBI w Krośnie, dokonamy sprzedaży nieruchomości gruntowych firmie IKEA. Niedawno sprzedaliśmy galerię handlową w Zamościu, za którą otrzymaliśmy ok 180 mln zł w gotówce, więc nie ma zagrożenia utraty płynności. Nasi wykonawcy otrzymują swoje wynagrodzenia zgodnie z zawartymi umowami – zazwyczaj po każdym miesiącu i nie wstrzymujemy im żadnych należnych wypłat.
Zenobiusz Dmowski: Jakie inwestycje generują u Państwa najwyższe marże? Jak dywersyfikują Państwo zlecenia i w których czują się Państwo najlepiej?
Jan Mroczka: Najwyższe marże procentowe osiągamy na krótkoterminowych inwestycjach (zakup gruntu, przygotowanie inwestycji, sprzedaż gotowego projektu).
dziennikarz: Czy Państwo jako firma budująca galerie również nimi zarządzają? Jakiego rzędu przychody generuje zarządzanie galerią w skali miesiąca?
Jan Mroczka: Samodzielnie zarządzamy galerią w Legnicy i Jeleniej Górze, miesięczne przychody z tego tytułu to ok 0,4 mln euro.
Adam222: Czy dywidenda za 2011 rok będzie większa i kiedy zostanie wypłacona dywidenda za 2010 rok?
Jan Mroczka: Zarząd będzie rekomendować kontynuację dotychczasowej polityki dywidendowej.
Myslowitz: Jakich wyników finansowych można się spodziewać za III kwartał, w ogólnym tego słowa znaczeniu? Jakich pozytywnych przesłanek powinien szukać inwestor śledzący branżę i planujący zainwestować w wybrane spółki z sektora?
Jan Mroczka: Spodziewamy się dobrych wyników. Szczegółowy raport kwartalny ukaże się 14 listopada 2011, do którego analizy zachęcam. W dobie zawirowań na rynkach finansowych i ogólnej niepewności co do przyszłości gospodarek poszczególnych krajów UE, pytanie odnoście przesłanek wydaje się skomplikowane. Proponuję przede wszystkim skupić się na spółkach, które nie są w dużym stopniu uzależnione od dekoniunktury na rynkach finansowych, o dobrej płynności, mające dobre perspektywy inwestycji – to na pewno pozwoli im przetrwać trudne czasy.
Legion: A jak wygląda komunikacja z inwestorami instytucjonalnymi? Jakie mają Państwo wrażenia, czy spółka jest pokrywana przez analityków?
Jan Mroczka: Spotykamy się cyklicznie z reprezentantami większości kluczowych instytucji finansowych w kraju – zarówno przy okazji raportów okresowych, jak i istotnych wydarzeń biznesowych w spółce.
Krzysztof: Jakie jest zadłużenie spółki? Chodzi mi o zobowiązania krótko i długoterminowe. Czy koszty odsetkowe znacząco nie pomniejszają zysku netto?
Jan Mroczka: Mając na uwadze planowane transakcje w IV kwartale 2011, a przede wszystkim sprzedaż galerii handlowej w Kaliszu spodziewamy się znacznej redukcji naszego globalnego zadłużenia, które na półrocze wynosiło ok. 0,6 mld zł. W konsekwencji na koniec roku zostaną na zobowiązaniach przede wszystkim obligacje serii C notowane na Catalyst, kredyt na finansowanie galerii handlowej w Legnicy i Jeleniej Górze, czyli łącznie ok. 0,3 mld zł. Koszty odsetkowe nie są istotne w stosunku do planowanego zysku netto opublikowanego w prognozach.
cric: Proszę o skomentowanie faktu, że jesteście Państwo obecni tylko w małych miastach. Czy nie jest to zbyt ryzykowna strategia? Jak wygląda faktyczna wypłacalność najemców?
Jan Mroczka: Jest to świadomie przyjęta strategia wiele lat temu. Jesteśmy niekwestionowanym liderem w tym segmencie. Małe i średnie miasta posiadają duży potencjał rozwoju, czego dowodem są projekty już działające w Legnicy, Kłodzku i Jeleniej Górze. Jednocześnie dywersyfikujemy swój biznes – rozpoczynamy projekty w większych miastach, rozpatrujemy segment mieszkaniowy. Jeśli chodzi o najemców – są nimi w większości klienci sieciowi, często globalni. Nie napotykamy problemów z należnościami.
cric: Czy posiada Pan informację dlaczego inwestorzy finansowi niechętnie patrzą na firmę? Dlaczego w akcjonariacie, przy deklarowanym niedoszacowaniu akcji, brak jest inwestorów finansowych rzeczywiście inwestujących w wartość?
Jan Mroczka: Spółką od początku jej obecności na GPW interesują się instytucje finansowe. Kilka z nich jest w akcjonariacie spółki.
Luke: Na jakiej podstawie członkowie zarządu nabyli przed kilkoma dniami akcje spółki za 10 groszy? Opcje, warranty? Ile jeszcze tego zostało? Czy są lockupy?
Jan Mroczka: To była transakcja sprzedaży akcji pomiędzy dwoma osobami prawnymi, w tym jednego podmiotu, który jest istotnym akcjonariuszem spółki. Nie planuje się podobnych transakcji pomiędzy tymi podmiotami w przyszłości. Spółka Rank Progress, jako taka nie uczestniczyła w tej transakcji. Lockupów nie ma.
cric: Dlaczego przy tak wysokich zyskach dywidenda jest tak niska? Wasza konkurencja – PLZ, wypłaciła ostatnio blisko 18%?
Jan Mroczka: Jako jedyna spółka z branży jesteśmy w fazie bardzo intensywnego rozwoju, w związku z tym spółka reinwestuje zyski w nowe projekty.
adam: Według wypowiedzi prasowych Prezesa spółka rozmawia o przejęciu 3 inwestycji od zagranicznego dewelopera. Czy te projekty są na etapie realizacji, czy tez są już zrealizowane i wynajęte? Czy są one na dziś rentowne? Jak zarząd ocenia szanse sukcesu tej transakcji?
Jan Mroczka: Jesteśmy na etapie negocjacji, wobec czego nie możemy ujawniać szczegółów, ponieważ mogłoby to zaszkodzić prowadzonym rozmowom.
adam: Czy spółka rozważa realizacje inwestycji na przykład w krajach ościennych?
Jan Mroczka: W chwili obecnej nie planujemy takich inwestycji. Zbyt dużo jest jeszcze do zrobienia w naszym kraju. Jesteśmy liderem na krajowym rynku niszowym i nie mamy ogromnych aspiracji międzynarodowych. Nie wykluczamy jednak, że w przyszłości, jeśli pojawią się odpowiednie uwarunkowania, zainwestujemy również za granicą.
Maestro: Czy zdarzyło się Państwu zrealizować jakiś projekt na stracie? W budownictwie marże są często poniżej 5% i tam takie sytuacje się bardzo często dzieją...
Jan Mroczka: Działamy w branży dewelopersko-inwestycyjnej, w której marże są zdecydowanie wyższe. Jak w każdym biznesie, i nam zdarzyły się mniej trafione inwestycje, przy czym, jak widać po naszych wynikach finansowych, w ogólnym rozrachunku nie miały istotnego wpływu na realizowane zyski.
agnieszka_tomczyk@itbc.pl: Pytanie od Emila Góreckiego, Puls Biznesu: Czy spółka zamierza sprzedać Galerię Piastów? Czy prowadzi jakieś rozmowy z niedoszłym kupcem? I jakie projekty galerii handlowych są przewidziane do realizacji w przyszłym roku?
Jan Mroczka: Jest zainteresowanie tym obiektem choć nie planowaliśmy sprzedaży tej galerii. Będziemy rozpatrywać wyłącznie bardzo dobre oferty.
adam: Na kiedy Zarząd spółki planuje zakończenie projektów w Chojnicach, Olsztynie i Skarżysku-Kamiennej (ich realizacja rozpocznie się w 2012)? Jakiej wartości będą te projekty?
Jan Mroczka: Wymienione projekty rozpoczną się faktycznie w 2012. Skarżysko Kamienna powinna zakończyć się w 2012, natomiast pozostałe w 2013. Łączna wartość planowanych nakładów inwestycyjnych na te obiekty to około 390 mln zł.
szczawik: Witam, czy sytuacja rynkowa i zgłaszane zapotrzebowanie przez najemców powierzchni handlowych pozwalają na utrzymywanie dotychczasowej prognozy realizacji 14 obiektów handlowych do 2014 roku?
Jan Mroczka: Nie zmieniamy naszych planów. Cały czas analizujemy również nowe projekty oprócz zapowiedzianych, wobec czego pozostaje kwestią otwartą, które z projektów zostaną zrealizowane. Przy wyborze będziemy się kierować najwyższą stopą zwrotu z inwestycji i dywersyfikacją ryzyka.
adam: Czy środki uzyskane z tegorocznych sprzedaży obiektów wystarczą Państwu na planowane inwestycje? Czy będą się Państwo posiłkować kredytem?
Jan Mroczka: Środki uzyskane z tegorocznych transakcji sprzedaży naszych obiektów faktycznie posłużą nam na nowe inwestycje. Mając na uwadze nasze plany inwestycyjne środki te posłużą nam na uzupełnienie wkładu własnego na planowanych inwestycjach. Pozostała część nakładów inwestycyjnych na tych projektach będzie finansowana kredytem bankowym. Proszę jednocześnie zwrócić uwagę na efekt dźwigni finansowej – zawsze bardziej opłaca się korzystać na tego typu projektach z zadłużenia oprocentowanego na przykład w postaci kredytów bankowych.
Zainteresowany: Jak wygląda regulowanie zobowiązań Partnerów wobec spółki, czy ściągają Państwo wszystkie należne zapłaty?
Jan Mroczka: Nie mamy problemów ze ściągalnością należności. Równocześnie, wszystkie nasze zobowiązania realizujemy terminowo.
Krzysztof: Panie Prezesie mam wrażenie, że powinni Państwo poważnie porozmawiać z Animatorem, większość transakcji zabija kurs i są bezsensowne – dziękuję.
Jan Mroczka: Pojawiło się kilka pytań dotyczących działań Animatora – za wszystkie głosy dziękujemy, weźmiemy je pod uwagę.
Luke: Czy wpływy gotówkowe ze sprzedaży galerii w Zamościu i Kaliszu zostaną uwzględnione w sprawozdaniu finansowym za 2010 rok? Jakie mają Państwo plany w stosunku do galerii w Legnicy – wynajem czy poszukiwanie kupca?
Jan Mroczka: Sprawozdanie finansowe za rok 2010 zostało już opublikowane i nie uwzględniało tych wpływów. Wpływy te zostaną jednak uwzględnione w sprawozdaniu finansowym za rok 2011. Co do Galerii Piastów w Legnicy – nie planowaliśmy jej sprzedaży wcześniej. Pojawiła się jednak atrakcyjna oferta, która jednak nie doszła do skutku. Jeśli w przyszłości pojawią się podobne oferty, to wydaje się nam, że będziemy skłonni sprzedać ten obiekt.
Gregor: Panie Prezesie mam wrażenie, że w chwili obecnej jest patowa sytuacja z kursem akcji. Z jednej strony Pan ma ich dużo i są tanie, nikomu Pan ich nie odsprzeda. Żaden fundusz nie kupi z rynku tego co jest, a animator gra swoje czyli robi w balona inwestorów. Pytam się Pana jaki jest pomysł na zmianę całej sytuacji? Ja chętnie kupię za 7-8 zł za akcję.
Jan Mroczka: Będąc potencjalnym akcjonariuszem, a nie obecnym, też chciałbym nabyć akcje Rank Progress jak najtaniej. Stojąc jednak po drugiej stronie barykady i znając potencjał naszej firmy jestem przekonany o niedowartościowaniu akcji, stąd moja niska skłonność do ich sprzedaży i oczekiwanie na ich wzrost w przyszłości.
cric: Czy zagrożeniem dla firmy może być proces rewitalizacji centrów miast regionalnych? Jaką konkurencję stanowią dla Państwa ulice handlowe? Jak oceniacie to ryzyko – oczywiście nie w odniesieniu do śródmiejskich galerii – to raczej pomaga. Na zdjęciach na stronie www z prezentacją Państwa obiektów parkingi świecą pustkami, nie wygląda to dobrze...
Jan Mroczka: Rewitalizacja sprzyja naszym projektom galerii śródmiejskich, które doskonale wkomponowują się w zabudowę staromiejską małych i średnich miast. Natomiast obiekty wielkopowierzchniowe zlokalizowane są na obrzeżach miast, do których docierają najczęściej klienci z miast i miejscowości ościennych.
cric: Czy planowana jest emisja obligacji zamiennych na akcje? Uatrakcyjniłoby to inwestycję w spółkę oraz zwiększyło zainteresowanie inwestorów indywidualnych.
Jan Mroczka: Stale rozważamy różne formy finansowania naszej działalności, w tym nie wykluczamy również emisji obligacji zamiennych. Niemniej jednak, obecnie nie mamy potrzeb gotówkowych uzasadniających użycie takiego instrumentu.
agnieszka_tomczyk@itbc.pl: Kolejne pytanie od Emila Góreckiego z Pulsu Biznesu: Rozmawiacie na co dzień z sieciami dla których realizujecie obiekty. Czy nadchodzące (prawdopodobnie) spowolnienie gospodarcze odbija się w ich tempie podejmowania decyzji czy też planach rozwoju w Polsce?
Jan Mroczka: Widać większą rozwagę w podejmowanych decyzjach, jednak nasi Partnerzy mają stabilną pozycję i na dzisiaj potwierdzają kolejne nasze projekty.
szczawik: Planuje Pan wejść do grona firm największych z WIG 20, czy płynność notowanych akcji nie jest przeszkodą?
Jan Mroczka: Będziemy intensywnie pracować nad poprawą płynności naszych walorów.
adam: Czy spółka rozważała akwizycje?
Jan Mroczka: Zawsze rozważamy ciekawe propozycje biznesowe.
szczawik: Czy nie warto pozostawić jakieś aktywa na czas po kryzysie, gdy można oczekiwać sprzedaży obiektów przy niższej stopie yield?
Jan Mroczka: Warto. Dlatego spółka cały czas w swoim portfelu pozostawia sobie przynajmniej dwie galerie handlowe, które generują stałe przychody. Stopy kapitalizacji sprzedanych obiektów w tym roku były w pełni nas satysfakcjonujące i wygenerowały gotówkę pod nowe inwestycje, których budowa wkrótce się rozpocznie. Nowe inwestycje pozwolą nam w przyszłości na skorzystanie z dobrej koniunktury na rynku, kiedy stopy kapitalizacji będą się kurczyć.
opala.m@hotmail.com: Kiedy rozpocznie się realizacja projektu w Duchnowie?
Jan Mroczka: Projekt w Duchnowie planujemy rozpocząć w 2012 roku.
Moderator: Dziękujemy za udział w dzisiejszym czacie. Mam nadzieję, że udało mi się zaspokoić Państwa zainteresowanie informacjami o Spółce. Jeśli mają Państwo dodatkowe pytania, zapraszam do kontaktu z Działem Relacji Inwestorskich naszej Spółki. Jan Mroczka.
