Zapraszamy do zapoznania się z niezależnym raportem na temat spółki Czerwona Torebka przygotowanym przez analityków Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych.
Spis treści:
- Profil spółki
- Akcjonariat
- Ocena jakości komunikacji spółki z rynkiem
- Analiza i perspektywy sektora/branży - pozycja spółki
- Analiza wyników finansowych
- Ocena przyszłych wyników
- Analiza porównawcza
- Analiza techniczna
- Podsumowanie raportu i wnioski
1. Profil spółki
Czerwona Torebka to kolejny koncept biznesowy Mariusza Świtalskiego – jednego z najbogatszych Polaków. Magazyn „Forbes” w najnowszym rankingu wycenił jego majątek na 950 mln zł i pod tym względem sklasyfikował go na 15. miejscu w kraju. Jest on twórcą hurtowni Eurocash, dyskontów Biedronka czy też sieci sklepów Żabka. Każdy z tych biznesów w momencie osiągnięcia dużej skali działalności został sprzedany za duże kwoty.
Nowe przedsięwzięcie pod marką Czerwona Torebka funkcjonuje od 2008 r. i polega na budowaniu niewielkich pasaży handlowych składających się średnio z 11 boksów o powierzchni 60m2, które mogą być łączone w zależności od zapotrzebowania. W skład pojedynczego obiektu wchodzi też parking dla samochodów na ok. 35 miejsc postojowych. Koszt wybudowania typowego obiektu oscyluje wokół 2,6 mln zł, co daje 4,0 tys. zł za 1m2. Koszt ten uwzględnia wartość nabytej działki, której powierzchnia mieście się w przedziale 1500-3000 m2.
Obiekty budowane są w tradycyjnej technologii. Istotną kwestią jest tempo zrealizowania inwestycji, dlatego wybór padł na technologię tradycyjną, korzystanie z lokalnych firm budowlanych oraz usługi miejscowych geodetów. Cały cykl od momentu zatwierdzenia wybranej lokalizacji do otwarcia całego obiektu wynosi ok. 300 dni, a realizacja samej części fizycznej to tylko 2,5 miesiąca. Poniższa mapka prezentuje 80 lokalizacji pasaży na terenie kraju na 27 września 2012 roku na różnym etapie zaawansowania. Ujęte zostały zarówno obecnie działające punkty, obiekty w przeddzień pełnego otwarcia, aktualnie budowane, jak również te, na których trwają procesy administracyjne.
Źródło: Prospekt emisyjny Czerwona Torebka S.A.
Pasaże będą powstawały przy głównych ulicach miast, drogach dojazdowych do osiedli mieszkaniowych, jak również w sąsiedztwie marketów i dyskontów stanowiących magnes przyciągający klientów w dane miejsce. Zarząd nie boi się konkurencji z ich strony. Argumentuje to faktem oferowania produktów często uzupełniających się z towarami sprzedawanymi przez markety. Plany ekspansji obejmują małe, średnie i duże miasta w całej Polsce. Obecnie w pełni działa 28 pasaży, a dodatkowo 8 ruszy już niebawem. W przypadku kolejnych 18-stu trwają ostatnie prace wykończeniowe, wyposażania wnętrz oraz procesy administracyjne umożliwiające otwarcie. Aktualnie blisko 400 lokalizacji (spośród 17 tys., które są obserwowane) jest szczegółowo badanych przez komitet inwestycyjny spółki, który analizuje dany punkt pod względem zapotrzebowania na powierzchnię handlową w danym mieście, historię terenu, wielkość możliwych do uzyskania czynszów itp.
Jednym ze sposobów zagospodarowania powierzchni handlowej jest autorski pomysł spółki stworzenia w pasażach ogólnopolskiej sieci małych sklepów pod nazwą „Warzywnik”, oferujących przede wszystkim warzywa i owoce. Projekt ten oparty jest na typowej franczyzie, w której franczyzobiorca otrzymuje kompletnie wyposażony lokal, system IT ułatwiający działalność, wsparcie marketingowe oraz zagwarantowanie dostaw 25%-50% asortymentu z części towarów tzw. uzupełniających. Koszt uruchomienia punktu zaczyna się już od 30 tys. zł, co może skusić wielu lokalnych, drobnych przedsiębiorców z doświadczeniem w handlu. Oferowane artykuły spożywcze pierwszej potrzeby generują dodatkowy ruch w pasażach, a pilotażowe punkty odwiedzało średnio 200 osób dziennie. Spółka zapowiada zaoferowanie w przyszłości większej ilości tego typu projektów franczyzowych.
W przeszłości działalność badanego podmiotu opierała się na szerokiej współpracy z Jeronimo Martins Polska w zakresie ekspansji sieci. Procesy obejmowały m.in. wyszukiwanie i analizowanie lokalizacji pod obiekty handlowe. W wybranych latach spółka prowadziła budowę, a gotowy lokal handlowy sprzedawała w całości bądź udostępniała na zasadzie najmu. Taki rodzaj działalności funkcjonował 16 lat również pod wcześniejszymi szyldami. Czerwona Torebka zakończyła ten rodzaj działalności 2 lata temu. W portfelu pozostało 17 tego typu obiektów, które mają zostać sprzedane do końca 2014 roku.
Źródło: Prospekt emisyjny Czerwona Torebka S.A.
Jak widać na powyższym diagramie ilość stworzonych punktów handlowych przez zespół Mariusza Świtalskiego jest bardzo duży. W przypadku Żabki w 2000 r. wszedł do spółki inwestor finansowy, który wsparł kapitałowo dalszy dynamiczny rozwój sieci, a w momencie osiągnięcia 1600 placówek Pan Świtalski zdecydował się wyjść całkowicie z inwestycji. Od 2007 r. koncepcja poprzedzająca Czerwoną Torebkę zakładała budowę galerii Mini Park, których powstało 5 po czym rozpoczęto budowę pasaży handlowych w obecnym modelu.
Spółka w grudniu 2012 r. zadebiutowała na warszawskim parkiecie. Przy emisji chciała pozyskać ponad ćwierć miliarda złotych, a cena maksymalna w ofercie wynosiła 17,2 zł. W ramach oferty nie osiągnięto założonych celów, gdyż pozyskano jedynie 19 mln zł, a cena emisyjna została ustalona na 7 zł. Zarząd spółki tłumaczył, że popyt ze strony inwestorów był, ale spółka nie chciała emitować większej ilości akcji po niezadowalającej cenie. Dodatkowo oferta Czerwonej Torebki nałożyła się w czasie z IPO Alior Banku, co mogło również odwrócić uwagę inwestorów od mniej rozpoznawalnej marki.
2. Akcjonariat
Głównym akcjonariuszem spółki jest Mariusz Świtalski, który pośrednio i bezpośrednio posiada 70% kapitału zakładowego. Drugim akcjonariuszem jest fundusz Forteam Investments S.ar.l. z siedzibą w Luksemburgu z 23% udziałem. Jest to podmiot zależny od PineBridge Investments. W grudniu 2012 r. podczas wejścia na warszawską giełdę spółka wyemitowała niespełna 2,7 mln nowych akcji po cenie 7 zł za sztukę. Cały kapitał zakładowy dzieli się na 51 714 135 akcji. Ilość akcji w wolnym obrocie jest bardzo mała i dopóki ich ilość nie zostanie zwiększona trudno liczyć na większe wartościowo obroty.
Źródło: Czerwona Torebka S.A.
3. Ocena jakości komunikacji spółki z rynkiem
Od momentu pojawienia się firmy na rynku publicznym minęły dopiero trzy miesiące. Jest to zbyt krótki czas, aby ocenić jakość komunikacji przedstawicieli spółki z rynkiem. Niedawno opublikowany raport roczny wraz ze sprawozdaniem zarządu jest poprawny – zawiera opis najważniejszych wydarzeń, czynników ryzyka czy strategii, ale trudno znaleźć w nim np. bardziej szczegółowe przedstawienie elementów bilansu i rachunku przepływów pieniężnych. Strona internetowa ma już swoją część przeznaczoną dla inwestorów, jednak częstotliwość jej aktualizacji może budzić wątpliwości – mimo ogłoszenia nowej prognozy wyników na 2013 r. wciąż widoczna jest stara wersja ujęta w prospekcie emisyjnym.
W perspektywie ewentualnych przyszłych emisji akcji spółka powinna wychodzić ku inwestorom w znacznie szerszym zakresie niż obowiązki ustawowe. Takie działania zakłada np. program 10 na 10 organizowany przez SII, czyli m.in. przeprowadzanie chatów internetowych z przedstawicielem spółki po wynikach okresowych, udostępnianie zapisów video z walnych zgromadzeń bądź spotkań z analitykami czy też tworzenie i udostępnianie prezentacji do raportów finansowych z bardziej szczegółowymi danymi.
4. Analiza i perspektywy sektora/branży - pozycja spółki
W Polsce jest ok. 340 tys. małych punktów handlowych (90% poniżej 100m2) z czego znacząca część to sklepy spożywcze. Jest to ogromny potencjał, który spółka chce do siebie przyciągnąć. Polacy wciąż dość mocno są przywiązani do robienia zakupów w małych sklepach, dobrze zlokalizowanych. Obecnie brak jest w naszym kraju niewielkich pasaży handlowych z dostępnym parkingiem i m.in. tą właśnie niszę chce wykorzystać Czerwona Torebka.
Oferta spółki może być wykorzystywana do rozwoju lokalnych przedsiębiorców. Wyobraźmy sobie wytwórcę np. wyrobów mięsnych, który w promieniu 30 kilometrów od swojego zakładu ma kilka sklepów firmowych. Jego doświadczenia skupiają się przede wszystkim na wytwarzaniu produktu, a nie na rozwoju sieci sprzedaży. Przy współpracy z badaną firmą – dzięki jej doświadczeniu w marketingu, know how branży handlowej i dobrze zlokalizowanym obiektom – może w łatwiejszy sposób rozwinąć działalność.
Na stronach spółki drobni przedsiębiorcy mogą znaleźć wiele gotowych pomysłów na biznes z puli znanych już w Polsce sieci franczyz zewnętrznych podmiotów takich jak pralnie, kwiaciarnie, sklepy z zabawkami czy lokale gastronomiczne. Wszystkie projekty dobrze komponują się z pasażami Czerwonej Torebki. Jest to jeden ze sposobów na aktywne poszukiwanie najemców lecz jednocześnie spółka pozostawia sobie możliwość na ich selekcję w zależności od rodzaju i jakości prowadzonej przez nich działalności. Musi ona odpowiadać zapotrzebowaniom danej lokalizacji a generowany ruch klientów przez pojedyncze lokale podlega stałej kontroli. Rozwiązanie takie pomaga również dynamicznie reagować na działania konkurencji w sąsiedztwie.
Jednym z największych obecnych najemców sieciowych jest sieć sklepów typu convenience (małych, w dobrej lokalizacji z ofertą artykułów bieżącej potrzeby) Małpka Express. Właściciele obu podmiotów są powiązani rodzinnie. Obecnie znaczna część działających punktów tej drugiej firmy funkcjonuje właśnie w pasażach Czerwonej Torebki.
5. Analiza wyników finansowych
|
Wybrane elementy RZiS (mln zł) |
2009r. |
2010r. |
2011r. |
2012r. |
|
Przychody ze sprzedaży |
43,6 |
108,6 |
94,1 |
75,8 |
|
Zysk brutto ze sprzedaży |
20,9 |
39,5 |
47,9 |
43,6 |
|
Koszty sprzedaży |
-2,4 |
-5,6 |
-15,3 |
-25,7 |
|
Koszty ogólnego zarządu |
-14,2 |
-13,1 |
-18,3 |
-28,7 |
|
Zysk ze sprzedaży |
4,2 |
20,7 |
14,3 |
-10,7 |
|
Zysk z działalności operacyjnej |
-9 |
18,9 |
59,4 |
39,9 |
|
Zysk brutto |
-7 |
19 |
55,6 |
31,8 |
|
Zysk netto |
-7,2 |
18,8 |
55,4 |
30,2 |
Źródło: Czerwona Torebka S.A.
Źródło: Prospekt emisyjny Czerwona Torebka S.A.
W latach 2010-2011 duży skok przychodów zanotowała część deweloperska głównie za sprawą sprzedaży obiektów komercyjnych, a także segment pośrednictwa. Dominującym obszarem działalności, na którym skupia się obecnie spółka to segment wynajmu. Polega on na budowaniu wystandaryzowanych pasaży handlowych pod własną marką, a następnie wynajmie powierzchni handlowej oraz administrowaniu. Segment grunty obejmuje blisko 800 hektarowy bank ziemi zbudowany przez grupę kapitałową w latach poprzednich. Nieruchomości były przekształcane na działki budowlane w celu dalszej odsprzedaży lub je wydzierżawiano. Na części z nich zostały stworzone projekty budowy lokali mieszkaniowych. Do czasu znalezienia inwestorów chcących odkupić wszystkie projekty i nieruchomości działalność ta będzie podtrzymywana. Segment deweloperski obejmuje budowę obiektów handlowych wraz z ich sprzedażą w całości (w tym na potrzeby sieci „Biedronka”) oraz budowę lokali mieszkaniowych. Dodatkowo firma świadczyła również usługi z tytułu pośrednictwa dla Jeronimo Martins Polska S.A. w wyszukiwaniu lokalizacji pod jej sklepy dyskontowe. Dwa ostatnie wymienione segmenty są obecnie w fazie wygaszania.
Największy wpływ na osiągane zyski z działalności operacyjnej ma wynik z wyceny majątku inwestycyjnego oraz majątku inwestycyjnego w budowie. W roku 2011 r. miały one dodatni wpływ odpowiednio w wysokości 38,9 mln zł i 12,6 mln zł. Wartości te odnotowywane są w pozycji pozostałe przychody operacyjne, w których wspomniane aktualizacje są głównym elementem składowym. Podobne wartości wykazano w 2012 roku, stąd tak duże różnice między zyskiem ze sprzedaży a zyskiem operacyjnym. Natomiast w latach 2009-2010 odnotowano straty z tego tytułu spowodowane niekorzystnymi tendencjami rynkowymi. Wartość wykazywanej amortyzacji jest dość symboliczna, gdyż rocznie wynosi ona około 1 mln zł.
|
Wybrane elementy bilansu (mln zł) |
2009r. |
2010r. |
2011r. |
2012r. |
|
Aktywa trwałe |
292,9 |
304,6 |
406,6 |
525 |
|
Nieruchomości inwestycyjne |
281,8 |
288 |
392,7 |
510 |
|
Aktywa obrotowe |
199 |
227,4 |
245,9 |
200,2 |
|
Kapitał własny |
438,8 |
457,6 |
512,9 |
562,6 |
|
Zobowiązania długoterminowe |
25,1 |
45,9 |
102,1 |
111,5 |
|
Zobowiązania krótkoterm. |
28,1 |
28,5 |
37,5 |
51,1 |
|
Suma bilansowa |
491,9 |
532,1 |
652,5 |
725,3 |
Źródło: Czerwona Torebka S.A.
W ciągu czterech lat suma bilansowa wzrosła o blisko połowę za sprawą zwiększającej się ilości i wartości nieruchomości inwestycyjnych, a więc rozrastającej się sieci pasaży handlowych. W aktywach obrotowych znaczną rolę, bo ponad 140 mln zł, odgrywają zapasy. Co ważne wzrost wartości aktywów pokrywany jest w połowie z kapitałów własnych. Wśród kapitałów obcych na koniec 2012 r. 105,3 mln zł stanowią kredyty i pożyczki długoterminowe. Zadłużenie grupy kapitałowej jest niskie, co umożliwia bezpieczne zaciąganie nowego kapitału dłużnego. Spółka obecnie prowadzi rozmowy z inwestorami w sprawie emisji obligacji korporacyjnych. Zamiarem jest pozyskanie kwoty 100 mln zł. Umowa emisyjna z Agentem Emisji - Alior Bankiem zakłada również wprowadzenie obligacji na rynek Catalyst. Pozyskane środki zostaną przeznaczone na wykup i rezerwacje gruntów pod nowe obiekty handlowe. Prezes Kazimierczyk wykluczył możliwość, aby obligacje były zamienne na akcje. Poinformował również, że spółka ma przyznane kredyty deweloperskie, ale będą one uruchamiane w czasie według potrzeb inwestycyjnych.
W 2010 r. do Czerwonej Torebki zostało wniesionych aportem 100% certyfikatów inwestycyjnych Sowiniec FIZ. Fundusz ten powstał w 2007 r. i należał w całości pośrednio i bezpośrednio do Mariusza Świtalskiego, który lokował w nim nabywane nieruchomości inwestycyjne oraz całą działalności związaną z pośrednictwem przy tworzeniu sklepów „Biedronka”. W 2009 r. 25% udziałów w funduszu za kwotę 200 mln zł nabył PineBridge Investments - fundusz, który dedykowany jest inwestycjom w Europie Środkowo-Wschodniej. Przy transakcji wniesienia 100% certyfikatów do spółki obydwa podmioty otrzymały akcje w proporcjach odpowiadających udziałom w Sowiniec FIZ. Bezpośrednio przed debiutem Czerwonej Torebki na GPW w prospekcie emisyjnym wyceniono certyfikaty na ok. 500 mln zł. Z kolei w ostatnim raporcie ich wartość po aktywach to 602 mln zł. Audytorem corocznych wycen jest firma Ernst & Young.
Portfel aktywów pochodzących z przeszłej działalności a nie nadający sie do wykorzystania według obecnej strategii zarządu zostanie upłynniony, a pozyskane w ten sposób środki zostaną wykorzystane do finansowania nowych inwestycji. W skład portfela przeznaczonego na sprzedaż wchodzi m.in. 17 obiektów komercyjnych, mieszkania (o wartości ok. 20 mln zł) i grunty. Łączna wartość majątku przeznaczonego do sprzedaży to 140 mln zł. Nie wszystkie składniki są obecnie ujęte w bilansie w nieruchomościach inwestycyjnych, gdyż część zaksięgowana jest w pozycji zapasy.
Rentowność roczna jednego pasażu handlowego oczywiście nie jest ujawniana przez spółkę. Pewnym benchmarkiem może być oferta inwestycyjna spółki skierowana zarówno do osób fizycznych jak i prawnych. Potencjalny inwestor może kupić na własność od spółki lokal handlowy o wartości od 350 tys. zł. Jednocześnie jest on przekazywany na 15 lat (z możliwością wydłużenia o kolejne 5 lat) w zarządzanie Czerwonej Torebce za wynagrodzeniem 8% w skali roku. Jako atuty tej inwestycji spółka wskazuje coroczną waloryzację o wielkość inflacji, pasywność inwestycji nie wymagająca zaangażowania ze strony inwestora, dobry sposób na dywersyfikację portfela oraz możliwość odsprzedania na rynku wtórnym w dowolnym czasie (z zastrzeżeniem opcji pierwokupu ze strony spółki). Pewnym zagrożeniem dla inwestora w dłuższym terminie może być brak uzależnienia rocznego oprocentowania od aktualnych, rynkowych stóp procentowych, takich jak np. WIBOR, a roczna waloryzacja o inflację rekompensuje to z opóźnieniem. Jednakże przy obecnych stopach procentowych oferta jest warta zainteresowania. Dla badanego podmiotu jest to jeden ze sposobów finansowania nowych inwestycji przypominający działanie leasingu zwrotnego.
6. Ocena przyszłych wyników
21 lutego 2013 r. spółka opublikowała prognozę wyników na bieżący rok. Zakłada ona osiągnięcie na poziomie skonsolidowanym:
- przychodów w kwocie 232,1 mln zł (wcześniejsza prognoza 122,8 mln zł),
- zysku operacyjnego 95,5 mln zł (wcześniejsza prognoza 184,5 mln zł),
- zysku brutto 78,7 mln zł (wcześniejsza prognoza 166,7 mln zł).
Podstawą do nowej prognozy były następujące założenia:
- uzyskanie 65 pozwoleń na użytkowanie dla nowych obiektów,
- sprzedaż 11 obiektów ze „starego portfela” plus sprzedaż mieszkań,
- sprzedaż 20 obiektów Czerwona Torebka w ramach oferty inwestycyjnej dla inwestorów (opisanej w rozdziale piątym) z jednoczesnym długoterminowym wynajęciem sprzedanych lokali,
- osiągnięcie przychodów z pośrednictwa w wynajmie nieruchomości w kwocie 18 mln zł.
Obniżenie zyskowności w prognozie wynika przede wszystkim z mniejszych wpływów z IPO, co spowodowało zmniejszenie tempa inwestycji na ten rok. Pierwotne plany zakładały oddanie do użytku 125 nowych pasaży. Ciężko jest obecnie oceniać szanse zrealizowania przedstawionej prognozy szczególnie pod względem zysków, które są mocno uzależnione od aktualizacji wyceny majątku.
W ostatnich tygodniach Grupa Czerwona Torebka podpisała list intencyjny dotyczący przejęcia jednego z najstarszych w Polsce (działającego nieprzerwanie od 1998 roku) sklepu internetowego Merlin.pl. Jego oferta sięgająca blisko 320 tysięcy produktów obejmuje takie kategorie asortymentowe jak – książki, filmy, multimedia, drobne RTV i AGD, kosmetyki, odzież i artykuły sportowe. O atrakcyjności Merlina świadczą oprócz wyróżnień branżowych również liczby – ponad 2 miliony zarejestrowanych klientów oraz do 150 tysięcy zamówień na miesiąc. Przełożyło się to w ostatnim roku obrotowym na przychody w wysokości 102 mln zł. Będąca na etapie due diligence transakcja ma zostać sfinansowana emisją akcji. Zgodnie z treścią listu intencyjnego właściciele Merlina w zamian za wkład niepieniężny w postaci posiadanych przez siebie akcji Merlin.pl otrzymają akcje nowej emisji Czerwonej Torebki. Emisja ta obejmować będzie 1,5 mln szt. akcji, co stanowi 3% aktualnego kapitału zakładowego Grupy.
Widoczne efekty synergii wynikające z obecności Merlina w Grupie Czerwona Torebka to przede wszystkim wzbogacenie palety najemców pasaży Czerwona Torebka o przedstawiciela jednego z najszybciej rozwijających się segmentów – branży e-commerce. Znajdujący się w czołówce e-sklepów Merlin.pl, jako pomost pomiędzy handlem internetowym i realnym, niewątpliwie przyczyni się do zwiększonej odwiedzalności pasaży. Program pilotażowy otwarcia dwóch punktów odbioru zamówionych internetowo produktów w pasażach Czerwonej Torebki w Białogardzie i Słupsku dał obiecujące efekty. Po niewielkiej akcji marketingowej wśród wszystkich odebranych paczek 43% stanowili klienci, którzy pierwszy raz dokonywali zakupów na Merlin.pl. Z punktu widzenia przejmowanej spółki wartością dodaną transakcji będzie zakrojona na skalę ogólnopolską nisko-kosztowa ekspansja punktów odbioru osobistego paczek w pasażach Czerwona Torebka. Powinno to spotkać się z przychylną reakcją klientów w całym kraju, którzy pomimo dokonywania zakupów przez internet swoje zamówienia chętnie odbierają osobiście. Możliwość taka ma bowiem wiele zalet – zwiększa poczucie bezpieczeństwa klientów, eliminuje ryzyko zniszczenia paczki podczas transportu, pozwala uniknąć obciążenia klienta kosztami przesyłki, ułatwia proces ewentualnej reklamacji a także wyklucza konieczność oczekiwania w domu na kuriera dostarczającego przesyłkę. W przyszłości być może pojawią się w punktach odbioru łatwe w obsłudze urządzenia, dzięki którym będzie można dokonywać internetowych zakupów z witryny Merlina. Ciekawym pomysłem byłoby np. wyposażenie punktów w przymierzalnie, co znacznie zwiększyłoby sprzedaż odzieży i obuwia tą drogą.
Strategia spółki zakłada rozwój sieci własnych pasaży handlowych docelowo nawet do liczby 4,5 tys. W najbliższych latach Czerwona Torebka chce otwierać ponad 200 punktów rocznie aby do 2021 r. osiągnąć sieć 1,9 tys. Zakłada przy tym współpracę z sieciami franczyzowymi. W ostatnim czasie strategia została uzupełniona o zapowiedź kolejnych przejęć firm m.in. handlowo-usługowych. Kupno Merlina wskazało segment
e-commerce, jako główny rynek zainteresowania zarządu. W wywiadach prezes Kazimierczyk oznajmiał chęć kupna od 15 do 20 podmiotów w ciągu 5 lat. Finansowaniu transakcji mają służyć emitowane dla właścicieli przejmowych firm akcje własne. Z kolei towarzyszące nowym przejęciom emisje akcji na rynek mają dać kapitał służący dokapitalizowaniu podmiotów oraz mają systematycznie zwiększać free float.
Duży udział w bilansie to wartość nieruchomości. Należy pamiętać, że w okresach słabej koniunktury wartość tego majątku może się zmniejszać. Jednakże lokale związane z branżą handlu są mniej narażone na wahania niż np. puste działki czy nieruchomości mieszkalne.
Czynnikiem ryzyka jest również wysokość stóp procentowych, które silnie wpływają na koszt pieniądza. W związku z kosztochłonnym planem inwestycyjnym wzrośnie kapitał dłużny, od którego będą płacone odsetki. Z kolei ten negatywny czynnik może być amortyzowany odpowiednim dopasowaniem w czasie stawek czynszowych.
Ze względu na warunki atmosferyczne występuje sezonowość wyników. Ostatnia faza realizacji powstawania pasażu handlowego, czyli budowa, jest znacznie spowolniona w okresie zimy, co może rodzić zagrożenie nie rozpoznania wzrostu wartości niektórych inwestycji w wynikach danego kwartału czy roku.
7. Analiza porównawcza
Na GPW nie ma spółki dobrze pasującej do przeprowadzenia analizy porównawczej. Niektórzy analitycy próbują zestawiać badaną spółkę z Rank Progress. Według naszej opinii takie porównania są nietrafione. Po pierwsze Czerwona Torebka jest na wczesnym etapie rozwoju swojej sieci, a wybudowane lokale handlowe przeznacza na wynajem w przeciwieństwie do Rank Progress, którego celem jest sprzedaż całych obiektów. Przy wyciąganiu wniosków ze wskaźników ujmujących różnego rodzaju okresowe zyski należy pamiętać o znacznym udziale aktualizacji wartości majątku, który widoczny jest już na poziomie zysku operacyjnego.
Wskaźnik ceny do wartości księgowej wynosi obecnie 1, co oznacza, że rynek wycenia akcje zgodnie z wartością majątku pokrytego tylko kapitałami własnymi. Kapitalizacja spółki w ostatnich tygodniach kształtuje się w okolicy 600 mln zł.
8. Analiza techniczna
Cena emisyjna akcji została ustalona na 7 zł. Podczas grudniowego debiutu spółki na GPW jej papiery podrożały o ponad 40% względem ceny emisyjnej. Kolejne sesje przyniosły dalszy wzrost notowań, a w ostatnim dniu stycznia akcje osiągnęły swoje dotychczasowe maksimum w cenach zamknięcia – 15 zł. Od tego momentu rysuje się na wykresie korekta. Jednak sygnały płynące z analizy technicznej opartej jedynie na dwu miesięcznej historii (w dodatku przy małych wolumenach) są mało wiarygodne. Istotny jest na pewno poziom wsparcia w rejonie 10-10,50 zł.
Źródło: http://stooq.com
9. Podsumowanie raportu i wnioski
Strategia spółki opiera się na zbudowaniu dużej ilości niewielkich pasaży handlowych w miastach całej Polski, a następnie wynajmowaniu pojedynczych lokali handlowych przy zachowaniu odpowiedniej polityki doboru najemców. Do 2021 r. ma powstać 1,9 tys. takich obiektów. Obecnie w pełnym otwarciu działa 28 pasaży, a kolejne 26 wkrótce zostanie uruchomionych. Finansowanie inwestycji ma pochodzić ze sprzedaży nieruchomości nie mieszczących się w obecnej strategii, a także z kredytów bankowych i emitowanych obligacji korporacyjnych. Stopień zadłużenia spółki jest niewielki, dlatego zaciąganie nowego długu nie powinno być problemem. Możliwe są również kolejne emisji akcji.
Przewagą konkurencyjną badanego podmiotu jest przede wszystkim doświadczenie zespołu skupionego wokół właściciela - Mariusza Świtalskiego. Know-how zdobyte przy tworzeniu i rozwoju firm takich jak Eurocash, Biedronka i Żabka daje solidne podstawy by oczekiwać kolejnego, dobrego przedsięwzięcia. Silną stroną jest również zdrowa obecnie kondycja finansowa spółki. Kluczowym czynnikiem pozostaje tempo realizacji planu inwestycyjnego, dla którego istotna jest szybkość pozyskiwanie kapitału.
Zapowiedziana skala przejęć podmiotów z branży handlowo-usługowej w pewnym stopniu zdywersyfikuje działalność grupy kapitałowej, umożliwi osiągnięcie potencjalnych zysków ze wzrostu wartości tych podmiotów, ale jednocześnie pozwoli bardziej atrakcyjnie i efektywnie wypełnić najemcami lokale w pasażach handlowych. Skutkiem finansowania tych transakcji poprzez emisje akcji własnych będzie rozwodnienie kapitału, co z drugiej strony powinno zwiększyć płynność handlu akcjami. Obecna ilość akcji będąca w wolnym obrocie jest niska i może zniechęcać inwestorów o większej zasobności portfela do inwestowania w akcje spółki.
Należy pamiętać, że dużą wagę w wynikach finansowych spółki ma przeszacowywanie wartości nieruchomości inwestycyjnych. Można się spodziewać, że czynnik ten będzie wpływał zarówno pozytywnie, jak i negatywnie na wyniki w zależności od ogólnej koniunktury na rynku.
Obecnie inwestycja w akcje spółki to przede wszystkim inwestycja w majątek i tempo rozwoju.
Rafał Irzyński
Analityk SII
Autorzy niniejszej opinii nie są powiązani w żaden sposób z Emitentem. Inwestor powinien mieć na uwadze, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy SII świadczyło usługi z zakresu relacji inwestorskich spółce Czerwona Torebka S.A. Stowarzyszenie nie wyklucza również w przyszłości złożenia oferty świadczenia podobnych usług spółce lub innym spółkom wymienionym w niniejszym raporcie.
Treść powyższej analizy jest tylko i wyłącznie wyrazem osobistych poglądów jej autorów i nie stanowi rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. nr 206, poz. 1715). Zgodnie z powyższym Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych oraz autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie niniejszych komentarzy i analiz.
