 |
Temat czata: CAPITAL PARK w drodze na giełdę |
|
21 listopada 2013r. godz. 13:15 |
 |
Na pytania internautów odpowiadał Jan Motz, Prezes Zarządu Capital Park SA
Jan Motz, Prezes Zarządu Capital Park SA
Ma blisko 30 lat doświadczenia na rynku nieruchomości, jest współzałożycielem Grupy Capital Park oraz Prezesem Zarządu Spółki od momentu jej zawiązania. W latach 1997-2007 był założycielem i udziałowcem Communication One Inc., w skład której wchodzi między innymi spółka Call Center Poland S.A. – lider na polskim rynku usług call center. W latach 90-tych był udziałowcem w grupie polskich firm należących do jednego z wiodących koncernów marketingowych w Europie, Euro RSCG. W latach 1988-1997 był współwłaścicielem Real Management Inc. - spółki inwestującej na rynku nieruchomości, natomiast w latach 1986-2001 był właścicielem spółki deweloperskiej Progressive Development Inc, realizującej szereg inwestycji budowlanych na rynku amerykańskim.
Najważniejsze informacje o Spółce:
Grupa Capital Park jest doświadczonym i aktywnym inwestorem i deweloperem działającym na rynku nieruchomości w Polsce od ponad dziesięciu lat, zajmującym się realizacją i zarządzaniem projektami nieruchomościowymi. Grupa Capital Park jest aktywnym inwestorem oportunistycznym, którego podstawowym celem jest uzyskiwanie ponadprzeciętnych stóp zwrotu, dzięki wykorzystywaniu zintegrowanej platformy operacyjnej oraz innowacyjnemu podejściu do projektów nieruchomościowych.
Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem budowy wartości, np. poprzez zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych lub przebudowę istniejących obiektów, lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami.
Capital Park osiąga dochody z najmu oraz ze sprzedaży nieruchomości lub produktów inwestycyjnych opartych na nieruchomościach. Grupa aktywnie poszukuje możliwości zakupu nowych projektów nieruchomościowych oraz nowych źródeł dochodów i wzrostu wartości w obszarach rynku charakteryzujących się dużym potencjałem rozwoju. Od rozpoczęcia działalności w 2003 roku Grupa przeprowadziła ok. 100 transakcji inwestycyjnych i zarządza obecnie portfelem nieruchomości obejmującym 76 projektów o łącznej powierzchni wynajmu brutto ok. 250 tys. mkw., zlokalizowanych w 39 miastach. Spośród tych projektów 39 nieruchomości handlowych typu high-street zostało wyodrębnionych do nowo utworzonego, innowacyjnego na polskim rynku Real Estate Income Assets FIZ AN, którym Grupa aktywnie zarządza i w którym posiada 15-proc. udział.
Zgodnie z raportem z wyceny nieruchomości przygotowanym na dzień 31 grudnia 2012 r. przez Emmerson Evaluation sp. z o.o., bieżąca wartość portfela nieruchomości zarządzanych przez Grupę wyniosła prawie 1,3 mld zł, a wartość docelowa, tj. po zakończeniu wszystkich obecnie realizowanych i planowanych projektów - ponad 3,2 mld zł. Na dzień 31 grudnia 2012 r. 74% bieżącej wartości portfela Grupy stanowiły nieruchomości w Warszawie, czyli na największym i jednym z najbardziej perspektywicznych rynków nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Strategicznym inwestorem Grupy są Fundusze Patron, będące częścią grupy Patron Capital Partners, która reprezentuje jedną z wiodących w Europie grup funduszy inwestujących w nieruchomości oraz w udziały w spółkach posiadających nieruchomości, a także specjalizuje się w wyszukiwaniu i wykorzystywaniu okazji rynkowych (opportunistic investments). Grupa Patron Capital Partners powstała w 1999 roku i reprezentuje kapitał inwestycyjny o szacunkowej wartości 2,5 miliarda euro.
Niniejszy materiał nie jest przeznaczony do rozpowszechniania na terytorium albo do Stanów Zjednoczonych Ameryki, ani w innych państwach, w których rozpowszechnianie informacji zawartych w niniejszym materiale może podlegać ograniczeniom lub być zakazane przez prawo.
Niniejszy dokument ma charakter wyłącznie promocyjny i nie stanowi prospektu w rozumieniu przepisów prawnych, za pośrednictwem których dokonano implementacji Dyrektywy 2003/71/WE z późn. zm. (Dyrektywa ta łącznie z przepisami prawa, za pośrednictwem których nastąpiła jej implementacja w danym Państwie Członkowskim oraz z innymi właściwymi przepisami prawa, zwana dalej „Dyrektywą Prospektową”) i nie stanowi oferty sprzedaży ani zaproszenia do nabycia papierów wartościowych. Prospekt, który został sporządzony zgodnie z postanowieniami Dyrektywy Prospektowej i zatwierdzony przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 14 listopada 2013 r. („Prospekt”), jest jedynym prawnie wiążącym dokumentem ofertowym zawierającym informacje o Capital Park S.A. („Spółka”) i oferowanych papierach wartościowych Spółki, a także o ich dopuszczeniu i wprowadzeniu do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Prospekt jest dostępny na stronie internetowej Spółki (www.capitalpark.pl) oraz na stronie internetowej (www.dibre.pl).
Źródło: Emitent
Zapis czata inwestorskiego
Moderator: Serdecznie zapraszamy do udziału w czacie inwestorskim z CAPITAL PARK, który będzie dotyczył debiutu spółki. Czat odbędzie się 21 listopada o godzinie 13:15. Na pytania inwestorów odpowie Jan Motz, Prezes Zarządu Capital Park SA
Moderator: Witamy na czacie, zapraszamy do zadawania pytań.
Efix: Czy mógłby Pan Prezes wskazać czy w najbliższym czasie będą Państwo sprzedawać jakieś inwestycje celem uzyskania z transakcji konkretnych pieniędzy, patrząc na wyniki znaczna część to aktualizacja wyceny.
Jan Motz: Cały czas sprzedajemy nieruchomości, do tej pory sprzedaliśmy 26 nieruchomości w transakcjach jednorazowych, dodatkowo w tym roku pozyskaliśmy 64 mln zł ze sprzedaży certyfikatów sprzedając w ten sposób 39 nieruchomości komercyjnych. W kolejnych miesiącach będziemy sprzedawać nasze ukończone biurowce, w formie bezpośredniej lub poprzez FIZ biurowy.
Avatar: Czy obecne ceny nieruchomości na rynku to okazja inwestycyjna i szansa dla Capital Park na zwiększanie ekspozycji na kolejne projekty ?
Jan Motz: Jesteśmy w świetnym momencie na powiększenie portfela, mamy szansę na konsolidację rynku nieruchomości handlowych na głównych ulicach miast i convenience centre - centrów codziennych zakupów w drodze do domu - i na to między innymi zamierzamy przeznaczyć 55 mln zł pozyskanych z oferty.
rychu: W ocenie spółki sprzedaż akcji po 10 zł to opcja dająca inwestorowi szansę zarobienia na debiucie co najmniej 10% ?
Jan Motz: Uważamy, że cena jest atrakcyjna, 10 zł za akcje to równowartość 0,96 naszej wartości księgowej (P/BV). Oceniamy, że po zakończeniu realizacji naszych kluczowych projektów wartość naszego portfela skokowo wzrośnie.
Eliasz: Z czego wynikają takie duże różnice w wyniku finansowym w 2012 roku - 115 mln zł straty netto wobec 121,1 mln zł zysku w 2011 roku ? Jakim wynikiem według prognoz zakończy się 2013 r.?
Jan Motz: Różnice wynikają przede wszystkim z różnic kursowych. Podstawowa waluta wyceny naszych nieruchomości to euro, jako że bazą do wyceny tych nieruchomości są umowy najmu denominowane w euro. W związku z tym wahania kursu euro powodują z roku na rok zyski lub straty z aktualizacji wyceny, natomiast są to pozycje niecashowe. Chciałbym jednocześnie podkreślić, że wartość nieruchomości wyrażona w euro stabilnie rośnie od 2008 roku.
modur: Spółka jest dość mocno zadłużona, czy nie mieli Państwo nigdy problemu ze spłatą odsetek ? Jakie oprocentowanie obligacji w tej chwili jest na rynku Catalyst ? Która forma pozyskiwania kapitału jest tańsza, obligacje czy emisja akcji ?
Jan Motz: Nasze zadłużenie nie jest wysokie. Wskaźnik skonsolidowanego zadłużenia netto wynosi 35%, co odróżnia nas pozytywnie od konkurencji! Oprocentowanie obligacji to WIBOR 6M+5%. Nie mieliśmy nigdy problemów ze spłatą odsetek.
miro: Jaka część akcji planowana jest do przydziału inwestorom indywidualnym ? Czy w przypadku większego zainteresowania pula może się zwiększyć ?
Jan Motz: Planowana pula dla inwestorów indywidualnych to 15%. Kładziemy bardzo duży nacisk na inwestorów indywidualnych i chcielibyśmy z Państwem budować długoterminowe relacje.
michal-pol: Które projekty są najbardziej dochodowe ? Projekty biurowe , projekty handlowe czy projekty wielofunkcyjne ?
Jan Motz: Oczywiście projekty handlowe dają dużo większe czynsze najmu niż projekty biurowe. Niemniej projekty biurowe mają również swoje zalety. Dlatego my wierzymy najbardziej w projekty wielofunkcyjne, jak np. ArtNorblin, w którym planujemy 23 tys. m2 powierzchni usługowo-handlowej z 64 tys. m2 całkowitej powierzchni w tym projekcie. Mieszanie funkcji jest przyszłością rozwoju miast.
lola: Dlaczego rynek high street jest tak atrakcyjny Waszym zdaniem?
Jan Motz: Obiekty typu high-street, przez to, że zlokalizowane są w najlepszych miejscach miast, dają długoterminowe bezpieczeństwo wynajmu oraz atrakcyjne czynsze. Te obiekty nigdy nie przestaną być atrakcyjne, bo centra miast zawsze będą w tym samym miejscu.
Władysław_K: Jaka będzie struktura akcjonariatu, jeśli założy się, że spółka sprzeda wszystkie akcje ?
Jan Motz: Przy założeniu sprzedaży wszystkich akcji, struktura będzie następująca: ok. 74% Patron Capital, ok. 20% nowi akcjonariusze, pozostała część to założyciele, będący też kadrą
zarządzającą.
inwestorka: Jakie macie doświadczenie jako firma inwestująca w nieruchomości?
Jan Motz: Ogromne:-) Nie jesteśmy go w stanie tutaj opisać, odsyłamy do prospektu na naszej stronie www.
inwestorka: Czy spółka planuje zrobić jeszcze jakieś FIZy w tym roku?
Jan Motz: Pracujemy nad kolejnym FIZem, w oparciu o nasze gotowe nieruchomości biurowe, prawdopodobnie pojawi się on na rynku w przyszłym roku. Ponadto chcieliśmy zwrócić uwagę, że już teraz pracujemy nad upublicznieniem obecnego FIZu, przez co dostęp do inwestycji będzie dużo szerszy, jako że minimalny próg wejścia będzie na poziomie ok. 2000 zł.
Jan Motz: Korzystając z okazji chciałbym podkreślić wyjątkowość naszych produktów FIZowych, bazujących na skończonych, funkcjonujących, zarabiających nieruchomościach,
generujących dywidendę rzędu 7-8% rocznie.
k.labuz@retailnet.pl: Na jakim etapie są prowadzone przez Państwa inwestycje handlowe -Norblin, Wilanów?
Jan Motz: Royal Wilanów - budowa została rozpoczęta w sierpniu tego roku i idzie pełną parą. Planowane zakończenie to sierpień 2015. ArtNorblin - mamy warunki zabudowy, wszystkie uzgodnienia z konserwatorem zabytków (co w przypadku tak prestiżowego projektu jest najważniejsze) i spodziewamy się, że w najbliższym czasie otrzymamy pozwolenie na budowę.
Mati: Czy bedzie lock up?
Jan Motz: Tak, roczny, przy czym perspektywa aktualnych właścicieli jest bardzo dlugoterminowa.
Eliasz: Panie Prezesie, a jak widzi Pan firmę za 5-10 lat :) ?
Jan Motz: Nasze plany są bardzo ambitne. Będziemy największą firmą inwestującą w nieruchomości na GPW :-)
Beata S: Jak wygląda proces komercjalizacji obecnych projektów biurowych spółki: Eurocentrum i Royal Wilanów? Jaka część jest już wynajęta?
Jan Motz: Eurocentrum jest już skomercjalizowane na poziomie ponad 50%, a wśród najemców są takie gwiazdy jak Unilever i Qumak. Rozmawiamy z kolejnymi najemcami, spodziewamy się w najbliższym czasie kolejnych umów. Royal Wilanów ma wynajęte ponad 60% powierzchni handlowej, która cieszy się ogromnym zainteresowaniem i ponad 20% powierzchni biurowej. Na tym etapie projektu jest to bardzo dobry wynik. ArtNorblin ma już pierwszych najemców, mimo, że czekamy jeszcze na pozwolenie na budowę.
modys: Gdzię znajdę więcej informacji o FIZie ?
Jan Motz: Jest nam bardzo przykro, że nie możemy prowadzić otwartej komunikacji z naszymi inwestorami FIZ. Była to niestety oferta prywatna. Gdy zorientowaliśmy się jak duże jest zainteresowanie tym produktem postanowiliśmy natychmiast upublicznić certyfikaty, co nam umożliwi systematyczną komunikację. Jesteśmy w trakcie pisania prospektu i procedury w KNF. Te informacje, które na tym etapie możemy upublicznić są na naszej stronie.
inwestorka: Jaka jest Państwa pozycja na rynku? Jacy są główni konkurenci?
Jan Motz: Jesteśmy przede wszystkim FIRMĄ INWESTYCYJNĄ. Nie jesteśmy zwykłym deweloperem. Inwestujemy w różne projekty nieruchomościowe, np. istniejące obiekty, z potencjałem rozwoju. Przykładem może być warszawskie Eurocentrum Office Complex, gdzie kupiliśmy działkę, z istniejącymi fundamentami i garażami pod kolejne budynki biurowe. Interesują nas projekty niszowe, o ponadprzeciętnych stopach zwrotu. Nie potrafię wskazać bezpośrednio konkurenta. :-)
Gotryd: W nawiązaniu do odpowiedzi chciałbym się zapytać jak Państwo komercjalizują projekty ? Przecież to bardzo czasochłonne ? A z niewynajętych powierzchni nie ma przychodu.
Jan Motz: Mamy duży zespół, prawie 50 osób, ale też współpracujemy z największymi renomowanymi agencjami. Niemniej większość podpisywanych dzisiaj umów jest z naszej inicjatywy, zarówno na powierzchnie usługowo-handlowe jak i biurowe.
Beata S: Na ile wyceniane jest obecnie portfolio nieruchomości biurowych Capital Parku?
Jan Motz: Obecna wycena naszego portfolio biurowego, zgodnie z wyceną niezależnego rzeczoznawcy, to 565 mln zł, czyli 42% portfela. Natomiast po zakończeniu realizacji projektów będzie to (znów według szacunków niezależnego rzeczoznawcy) 1,1 mld zł.
Władysław_K: Panie Prezesie na GPW już dużo widziałem, spółki wchodząc na giełdę chętnie się komunikowały, a potem mają małych inwestorów głęboko... patrz spółki Krauzego, Karkosika, etc. Czy Państwo mają w strategii po debiucie dialog z inwestorami dużymi jak i małymi ?
Jan Motz: Wiemy, że ten obszar w wielu firmach kuleje. Tak jak powiedziałem, chcemy budować długotrwałe relacje z naszymi inwestorami indywidualnymi, poprzez transparentną, systematyczną i rzetelną komunikację.
kenio: A co z dywidendą ? jak to będzie, jakie parametry muszą być spełnione ?
Jan Motz: Nasza firma jest obecnie w fazie dynamicznego wzrostu. Wartość portfela, zgodnie z szacunkami rzeczoznawcy ma wzrosnąć z 1,3 mld zł do 3,2 mld zł, po zakończeniu kluczowych projektów. Tak długo jak będziemy w stanie realizować takie zwroty dla naszych inwestorów, tak długo będziemy reinwestować nasze środki. W momencie gdy nie będziemy mogli zaoferować lepszych zwrotów niż alternatywne inwestycje naszych inwestorów, wypłacimy dywidendę.
koleb: Jakie mają Państwo doświadczenia we współpracy z urzędnikami ? Wiele inwestycji często się przeciąga przez papierologię. Czy mają Państwo wypracowany model niwelujący takie sytuacje ?
Jan Motz: W tej chwili jest idealny moment na inwestycję w naszą firmę. Ryzyka procesów administracyjnych są za nami na kluczowych projektach. Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów już się budują, a ArtNorblin jest na ostatniej prostej do otrzymania pozwolenia na budowę.
mejszo: Skąd czerpią Państwo wiedzę w które inwestycje mówiąc kolokwialnie 'wchodzić' ?
Jan Motz: To jest nasz know-how, którym teraz chcemy się z Państwem podzielić:-) Wynika to z naszego doświadczenia w nieruchomościach, naszego zespołu, prawie 50 osobowego i ponad 100 przeprowadzonych w ostatnich latach transakcji. Naszym kluczowym inwestorem jest jeden z największych funduszy nieruchomościowych w Europie.
koniu: Na co chce przeznaczyć spółka pieniądze z emisji ?
Jan Motz: 1) 50 mln zł - Royal Wilanów 2) 85 mln zł - druga faza Eurocentrum 3) 10 mln zł - faza przygotowawcza ArtNorblin 4) 55 mln zł - akwizycje.
kajfasz: Jakie jest zainteresowanie funduszy akcjami spółki, czy p. Prezes może coś więcej powiedzieć ?
Jan Motz: Niestety nie pozwalają mi doradcy :-), powiem tylko, że spotykamy się z bardzo ciepłym przyjęciem.
lola: realizujecie teraz 3 projekty deweloperskie w Warszawie, które mają duży udział w Waszym portfelu? Czy inwestorzy mogą być pewni, że je zrealizujecie? Dlaczego?
Jan Motz: Po pierwsze, Eurocentrum ma już zamknięte finansowanie i pierwsza faza projektu będzie oddana w czerwcu 2014. Royal Wilanów: podpisana umowa z bankiem i generalnym wykonawcą, budowa idzie pełną parą. ArtNorblin - wkrótce pozwolenie na budowę. I na koniec... 95 mln zł na rachunku na 31 sierpnia 2013. :-)
Woj_wojnowski: Jakie inwestycje planuje spółka w przyszłym roku? Ile i w jakim segmencie?
Jan Motz: Nasz program zakupowy na najbliższy czas skupia się głównie na rozbudowie portfela obiektów typu high street oraz małych i średnich obiektach handlowych. Oczywiście jeżeli trafią do nas inne ciekawe projekty, w przypadku których będziemy czuli, że możemy wygenerować ponadprzeciętne stopy zwrotu, będziemy się im bardzo mocno przyglądać.
Czeko: Czy spółka jest obecna na rynku developerki mieszkaniowej ?
Jan Motz: Tak, ale w umiarkowanym stopniu. Wartość naszych nieruchomości mieszkaniowych to 5% wartość portfela.
Jan Motz: Bardzo dziękuję za Państwo bardzo liczne uczestnictwo w czacie, żałuję, że nie mogłem odpowiedzieć na wszystkie pytania. Zapraszam do kontaktu bezpośredniego z nami
