 |
Temat czata: Omówienie planów Rank Progress na rok 2014
|
|
21 stycznia, wtorek godz. 12:00 |
 |
W czasie rozmowy prezes spółki Jan Mroczka wyjaśni wszystkie interesujące uczestników kwestie związane z bieżącą sytuacją kierowanej przez niego firmy oraz planami na 2014 rok.
Współzałożyciel, prezes i główny akcjonariuszy Rank Progress SA. Od początku swojej kariery zawodowej Jan Mroczka prowadził własną działalność gospodarczą. Przed rokiem 2007, w którym objął funkcję Prezesa Zarządu spółki Rank Progress S.A., w latach 1997-2007 był wspólnikiem w spółce Bartnicki, Mroczka E.F. Rank Progress Sp. J. Pod zarządem Jana Mroczki Rank Progress stał się jedną z największych firm inwestycyjno-deweloperskich na polskim rynku.
O Rank Progress
Rank Progress SA to firma inwestycyjno-deweloperska z siedzibą w Legnicy, działająca na polskim rynku nieruchomości od 1997 r. Spółka specjalizuje się w przygotowaniu i realizacji projektów obejmujących pozyskiwanie atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów, a następnie w ich zabudowie obiektami handlowymi z przeznaczeniem na wynajem lub sprzedaż. Rank Progress tworzy grupę kapitałową obejmującą spółki celowe, poprzez które realizowane są poszczególne projekty. Istotnym atutem Grupy Rank Progress jest bank ziemi, w którego skład wchodzą atrakcyjnie zlokalizowane grunty na terenie całej Polski.
Do głównych inwestycji realizowanych przez Grupę Rank Progress należą wielkopowierzchniowe centra handlowo-usługowe, parki handlowe oraz galerie handlowe ulokowane w średniej wielkości miastach. Po ukończeniu obiekty te są odsprzedawane lub oddawane w najem. W latach 2001 – 2013 Rank Progress zrealizował kilkadziesiąt projektów inwestycyjnych, m.in. wielkopowierzchniowe centra handlowe, w tym wybudował 9 własnych galerii handlowych – w Jeleniej Górze, Legnicy, Świdnicy, Kaliszu, Kłodzku, Zamościu, Zgorzelcu, Grudziądzu i Lipienicach k. Chojnic.
Od 2013 roku Rank Progress zajmuje się również projektami deweloperskimi z zakresu gospodarowania odpadami.
Zapis czata inwestorskiego
Moderator: Witamy na dzisiejszym czacie z Prezesem Rank Progress Janem Mroczką. Zapraszamy do zadawania pytań.
portal dlahandlu.pl: Jaki wpływ miałby zakaz handlu w niedziele na Państwa działalność?
Jan Mroczka: Niewielki. W mniejszych miejscowościach handel jest najaktywniejszy od piątku do soboty i wtedy notujemy największe obroty w naszych centrach.
portal dlahandlu.pl: Czy Pana zdaniem mniejsze centra handlowe typu convenience to przyszłość rynku powierzchni handlowych?
Jan Mroczka: Istotne jest tutaj nie wielkość centrum ale dostosowanie do lokalnych warunków. Na rynku jest miejsce zarówno na duże galerie śródmiejskie, makroregionalne centra handlowe, jako i małoformatowe obiekty.
kajko: Czy odczuwa Pan spadek cen usług budowlanych i materiałów budowlanych?
Jan Mroczka: Myślę, że ceny w roku 2014 powinny kształtować się podobnie jak w 2013.
amazon: widzę, że dzisiejsze spotkanie dotyczy planów na 2014 r. w takim razie chciałbym o nie spytać
Jan Mroczka: Ten rok będzie okresem stabilizacji i spokojnej pracy w kluczowych obszarach naszego biznesu. Mamy jasną wizję tego, jaką firmą ma być Rank Progress. Porządkujemy grupę, szukamy oszczędności, oraz analizujemy obecnie, jakie rozwiązania, wśród tych, które mamy teraz „na tapecie”, będą optymalne. Chcemy się skupić się na rozwoju podstawowej działalności. Przeglądamy portfolio naszych potencjalnych inwestycji i będziemy koncentrować się na najbardziej obiecujących, zarówno jeśli chodzi o stopę zwrotu, jak i możliwość sprawnego przeprowadzenia procedur administracyjnych. Do użytku oddamy Oleśnicę, jesienią Piłę i zapewne Krosno. Chcielibyśmy ruszyć z budową w Mielcu, Olsztynie, Kielcach i Wejherowie
amazon: czy zarząd rozpatruje wyjście z działalnością poza Polskę?
Jan Mroczka: Tak, jest to możliwe, ale na razie chcemy skupić się na stabilizacji i rozwoju biznesu w Polsce.
kajko: czy raczej kontraktujecie materiały dużo wcześniej, przez co chwilowe zawahania (wzrost, lub spadek cen) nie wpływają na waszą działalność?
Jan Mroczka: Kontraktowanie materiałów należy do zobowiązań generalnego wykonawcy. Natomiast jego wynagrodzenie jest stałe, dlatego też nie odczuwamy zmian cen materiałów w trakcie realizacji inwestycji przez tego generalnego. Zdarza się, że kontraktujemy samodzielnie, w ramach dostaw inwestorskich, szlachetny kamień z Chin, który jest dużo tańszy niż kupowany na rynku lokalnym.
stabil: Kto zazwyczaj kupuje obiekty handlowe od Was? Czy są to fundusze nieruchomościowe?
Jan Mroczka: Zwykle są to duże fundusze inwestycyjne, w tym nieruchomościowe.
cric: Czy chęć sprzedaży funkcjonujących obiektów handlowych związana jest z zauważalnym odpływem klientów w kierunku rozwiązań internetowych w handlu?
Jan Mroczka: Budujemy centra głównie na sprzedaż - taki mamy model biznesowy. Handel internetowy nie jest dla nas zagrożeniem.
gpw_fan: Jak wyglądają aktualnie zobowiązania Spółki?
Jan Mroczka: W stosunku do ostatnio opublikowanego sprawozdania finansowego, istotne zmiany w zobowiązaniach dotyczyły wykupu obligacji serii C w wysokości 55 mln zł i emisji obligacji serii E o wartości 18 mln zł. Spółka również zaciągnęła 25 mln zł pożyczki od spółki Elsoria.
vito: Na jakim etapie są poszczególne negocjacje w sprawie sprzedaży obiektów? Kiedy możemy spodziewać się ich finalizacji? Mam na myśli Świdnicę, Grudziądz, Chojnice i Oleśnice.
Jan Mroczka: Potencjalni klienci przeprowadzają w tej chwili due diligence. Nie możemy zadeklarować żadnego terminu przeprowadzenia transakcji, ale wierzymy, że nastąpią do końca b.r.
simon: Jak wygląda rozwój działań związanych ze spalarniami i biogazowniami? Co się dzieje w tym temacie?
Jan Mroczka: Otrzymaliśmy pierwszą decyzję środowiskową na projekcie Długoszyn. Przystąpiliśmy do prac projektowych.
cric: Czy spółka definitywnie wycofała się z planów inwestycji w segmencie mieszkaniowym?
Jan Mroczka: Nie, mamy atrakcyjne grunty we Wrocławiu pod tego typu inwestycje. Preferowany przez nas model realizacji zakłada pozyskanie partnera.
Mirek: Czy zarząd planuje rekomendowanie dywidendy za 2013 r.?
Jan Mroczka: Nie możemy w najbliższym czasie wypłacać dywidendy. Kiedy jednak spłacimy obligacje z pewnością, będziemy regularnie dzielić się zyskiem z akcjonariuszami.
akcjonariusz: Ile firm zainteresowanych jest zakupem Państwa obiektami w Chojnicach,Świdnicy, Oleśnicy i Grudziądzu? Czy jest to może jeden podmiot? Nieoficjalnie mówi się o 2 podmiotach. Czy potwierdzi Prezes tą informację?
Jan Mroczka: Jest kilka firm zainteresowanych zakupem. Wszyscy przeprowadzają w tej chwili badanie inwestycji i wkrótce spodziewamy się od nich ofert.
cric: Dlaczego spółka nie była przygotowana na wykup obligacji w grudniu i rolowała zadłużenie z tego tytułu za pięć dwunasta?
Jan Mroczka: Procedurę zrolowania obligacji rozpoczęliśmy jeszcze we wrześniu 2012 r. W połowie roku 2013 mieliśmy uzgodnione warunki, ale z nieznanych nam powodów jeden z istotnych inwestorów wycofał się z umowy na początku grudnia i musieliśmy wdrożyć plan B.
Mariusz: czy Spółka będzie publikować prognozy?
Jan Mroczka: Nie. Zbyt dużo niezależnych od nas czynników wpływa na nasze wyniki, żeby to odpowiedzialnie zrobić.
AdamZ: Jak wygląda aktualna sytuacja finansowa spółki, w kontekście problemów ze spłatą obligacji z końca ubiegłego roku?
Jan Mroczka: Sytuacja finansowa się polepszyła - obligacje serii C zostały wykupione w całości, a następne zapadają w czerwcu 2016 r.
Wojciech.P: Panie Prezesie, czy rekordowe obroty galerii w Chojnicach mogą rzeczywiście wpłynąć na lepszą pozycję w negocjacjach w stosunku do rozmów w 2013 r.?
Jan Mroczka: Oczywiście, że tak. To jeden z najważniejszych czynników, które nabywcy biorą pod uwagę.
Legionnaire: Czy w 2014 r. zarząd planuje emisję akcji. Jeśli tak, to w jakiej liczbie i czy będzie to emisja z wyłączeniem praw poboru?
Jan Mroczka: Taką możliwość również bierzemy pod uwagę, ale nie jest to dla nas plan A. Plan A przewiduje pozyskanie środków w wyniku normalnych działań operacyjnych.
Ewa79: Jakie nakłady spółka planuje w związku z budową spalarni i biogazowni?
Jan Mroczka: W roku 2014 planujemy na ten cel przeznaczyć kilkanaście mln zł, głównie na zakłady termicznej utylizacji odpadów komunalnych.
Legionnaire: Kiedy można się spodziewać sprzedaży pierwszej z galerii?
Jan Mroczka: W tym roku
pablito_19: Czy w branży deweloperskiej widać ożywienie? Spodziewany jest wzrost wartości metra kwadratowego powierzchni?
Jan Mroczka: Odczuwamy lekkie ożywienie, ale większego oczekujemy za kilka, kilkanaście miesięcy wraz z ożywieniem gospodarczym. Jest duża szansa, że za jakiś czas mogą wzrosnąć czynsze, co przyniesie wzrost wartości metra powierzchni najmu.
black_friday: Na której z działalności RP będzie skupiał się w najbliższym roku, czy będą to wielkie centra handlowe czy śródmiejskie centra handlowe?
Jan Mroczka: W tym roku będziemy realizować zarówno śródmiejskie galerie (w Pile, Wejherowie), makroregionalne (w Mielcu), jak i minicentra (w Krośnie).
Legionnaire: Kiedy można się spodziewać "ujawnienia" inwestora finansowego/branżowego w akcjonariacie Rank Progress?
Jan Mroczka: Inwestorzy finansowi, którzy ostatnio dołączyli do akcjonariatu, nie przekroczyli progu ustawowego. Jeśli go przekroczą, będą musieli poinformować spółkę. Trwają rozmowy z potencjalnymi inwestorami branżowymi i finansowymi, którzy chcą zaangażować się kapitałowo w spółkę.
krystu: Jak ocenia Pan poziom zaawansowania projektu w Olsztynie?
Jan Mroczka: Mamy prawomocną decyzję środowiskową.
krzysiek: Jak wygląda sytuacja spółki na tle innych deweloperów w kraju?
Jan Mroczka: Naszym zdaniem dobrze. Mamy w portfelu kilka inwestycji gotowych do sprzedaży, kilka w trakcie budowy i kilka w planach. Zamierzamy to wszystko przekuć na wartość dla akcjonariuszy.
zibi: Dlaczego w skład grupy RP wchodzą obecnie 54 jednostki? Dla każdego projektu zostaje utworzona nowa spółka? Jaki jest tego cel? Spółka może tracić przez to na wiarygodności ponieważ struktura nie jest przejrzysta.
Jan Mroczka: Każdy z projektów inwestycyjnych jest realizowany przez dedykowane spółki celowe. Jest to najefektywniejszy model realizacji inwestycji, zarówno pod względem bezpieczeństwa, jak i kosztów.
kęska: Końcówka roku była dość ciężka dla spółki. Teraz wygląda, że wszystko wraca do normy. Kiedy można spodziewać się finalizacji sprzedaży 4 obiektów?
Jan Mroczka: Liczymy na to, że do końca roku sprzedamy wszystkie lub część z tych obiektów.
Legionnaire: Czy zagrożeniem dla dalszego rozwoju spółki nie jest na chwilę obecną wysokie zadłużenie krótkoterminowe? Czy zarząd nie obawia się czasowej utraty płynności w związku z koniecznością dokonania spłat zobowiązań?
Jan Mroczka: Wysokie zadłużenie krótkoterminowe wynika głównie z faktu zapadalności we wrześniu 2014 r. kredytów zaciągniętych na finansowanie Galerii Piastów. Termin ten wynika ze struktury finansowania - banki zagraniczne nie udzielały wcześniej kredytów na okresy dłuższe niż 5 lat. Teraz rolujemy te kredyty o kolejne 5 lat.
biznes: Jak wyglądają wyniki spółki za cały rok 2013?
Jan Mroczka: W tej chwili trudno na to pytanie odpowiedzieć, bo wciąż jeszcze liczymy.
Będziemy publikować od razu wyniki roczne w marcu, mamy więc jeszcze sporo czasu.
Legionnaire: Kiedy spółka zamierza zakończenie emisji obligacji?
Jan Mroczka: Ostatnia emisja obligacji serii E zakończyła sie w grudniu 2013 r., nowej emisji nie planujemy w dającej się przewidzieć przyszłości.
MJ23: czy po przeksięgowaniu galerii w Chojnicach i Oleśnicy z „nieruchomości w budowie”
można spodziewać się przeszacowań ich wartości? Jeśli tak to o ile?
Jan Mroczka: Proszę zauważyć, że nieruchomości w budowie, których budowa już się rozpoczęła, są przeszacowywane w księgach do wartości godziwej. Zatem zakończenie budowy, a w konsekwencji przesunięcie tych aktywów z "nieruchomości w budowie" da tylko niewielki efekt przeszacowania, bo gros przeszacowania zostało już rozpoznane w poprzednich kwartałach. Łączny zatem efekt Chojnic i Oleśnicy nie powinien przekroczyć 10 mln zł.
Legionnaire: Jeśli chodzi o spalarnię odpadów - czy inwestycje przebiega w sposób terminowy? Ile docelowo spółka zamierza wybudować spalarni? Czy one również będą przeznaczone na sprzedaż?
Jan Mroczka: Mamy podmiot dedykowany rozwojowi tego segmentu naszej działalności. W najbliższym czasie skoncentrujemy uwagę na podstawowej działalności, bo po tak trudnym roku mamy tu wiele pracy. Nie chciałbym deklarować liczby zakładów - to wypadkowa naszych możliwości finansowych i popytu ze strony gmin.
krystu: Nieoficjalnie w Olsztynie mówi się, że zainteresowana współpracą w nowej inwestycji jest IKEA, czy potwierdzi Pan tę informację?
Jan Mroczka: Wszystkie ustalenia z IKEA dotyczące poszczególnych inwestycji są poufne i nie możemy w związku z tym udzielać informacji.
alex77: Na ile procent ocenia Pan szanse na zakończenie budowy galerii w Krośnie w tym roku?
Jan Mroczka: Myślę, że zakończymy inwestycję w tym roku.
karpiu: Jak chłonny może być jeszcze rynek w Polsce jeśli chodzi o galerie w małych i średnich miastach?
Jan Mroczka: W porównaniu z rozwiniętymi rynkami, wskaźniki powierzchni handlowych per capita są istotnie niższe - mamy zatem przed sobą duży potencjał wzrostu.
Legionnaire: Jaki jest planowany termin zakończenia budowy spalarni w Długoszynie?
Jan Mroczka: Mamy już decyzję środowiskową. Po otrzymaniu pozwolenia na budowę, będziemy mogli określić termin zakończenia budowy.
inwestycje: Ile wynosi średnia, roczna stopa zwrotu z dotychczasowych projektów?
Jan Mroczka: Mamy kilka rodzajów inwestycji, w tym krótkoterminowe wysokorentowne projekty, inwestycje w centra i parki handlowe. Każdy projekt charakteryzuje się różną stopą zwrotu. Staramy się nie realizować projektów poniżej 20% rocznej stopy zwrotu. Były również projekty charakteryzujące się prawie 100% stopą zwrotu a nawet więcej.
bankowy: Czy spółka dysponuje własnym bankiem ziemi?
Jan Mroczka: Tak, prawie 100 ha gruntów w różnych lokalizacjach.
developer: W jakiej części nowe inwestycje będą finansowane długiem? Od czego to zależy?
Jan Mroczka: Optymalna struktura to 30 do 70 na korzyść długu i tak też finansujemy nasze inwestycje.
Legionnaire: Jakie podmioty (jeśli można, to prosiłbym o podanie nazwy) obejmują obligacje emitowane przez spółkę?
Jan Mroczka: Polskie fundusze inwestycyjne.
Legionnaire: Czy w związku z rekordowo niską wyceną akcji spółki zamierza Pan zwiększenie w niej swojego zaangażowania?
Jan Mroczka: O ile będzie taka możliwość, będę chciał je zwiększyć. Wycena spółki jest obecnie bardzo atrakcyjna dla potencjalnych inwestorów.
Money.: Podczas sporządzania wyceny przez rzeczoznawców jakie czynniki wpływają najbardziej na ostateczną wartość nieruchomości?
Jan Mroczka: Są to m.in.: kurs euro, średni czynsz najmu z nieruchomości, lokalizacja, stopień wynajęcia, czynsze rynkowe stosowane dla okresów po wygaśnięciu zawartych umów najmu, stopy dyskontowe (ustalane na podstawie transakcji rynkowych).
Legionnaire: Jaka marże spółka zamierza osiągnąć na sprzedaży poszczególnych galerii?
Jan Mroczka: W stosunku do kosztów wytworzenia, chcemy uzyskać przynajmniej 30% marżę.
Legionnaire: Jacy inwestorzy dołączyli ostatnio do akcjonariatu (jeśli to możliwe, prosiłbym o nazwy)? Wg wiedzy Pana Prezesa - jak wysoki jest obecnie free float (akcje w posiadaniu inwestorów indywidualnych (osób fizycznych)?
Jan Mroczka: Z tego co wiem akcje objęło 8 funduszy. Nie ujawniły się one w akcjonariacie. Nie mam dokładnych informacji, jaki procent akcji jest w posiadaniu inwestorów indywidualnych.
Ivo: Jak wyglądają plany budowy obiektów z funkcja mieszkalną? Który segment jest obecnie najbardziej rentowny?
Jan Mroczka: Szukamy partnera do tego typu inwestycji. Ich rentowność zależy od wielu czynników.
cric: W jaki sposób pustoszejące ulice handlowe wpływają na Państwa działalność? Czy galerie handlowe mogą podzielić losy tychże ulic, czy dyskonty zdominują handel? W jakim stopniu 3000-4000 Biedronek (i nie tylko) jest problemem dla Rank Progress?
Jan Mroczka: Raczej nie jest to możliwe - nasze obiekty handlowe są szyte na miarę potrzeb klientów i lokalne możliwości. Dyskonty nie są dla nas zagrożeniem - wręcz przeciwnie - są one naszymi partnerami przy wielu inwestycjach.
Kobylec: Od czego będą przede wszystkim zależeć wyniki za 2014 r.?
Jan Mroczka: Koszty stałe Grupy ustabilizowały się tak samo, jak przychody z obiektów handlowych. Istotny wpływ na wynik mają też przeszacowania do wartości godziwej obiektów w trakcie budowy, kurs euro, oraz wyceny rzeczoznawców. W tym roku mamy zamiar rozpocząć kilka inwestycji i efekt ich przeszacowań będzie głównym czynnikiem wpływającym na skonsolidowany wynik Grupy.
olas: Analizując tendencje wskaźników zadłużenia w Pana spółce wygląda to całkiem nieźle jak na Państwa branżę.
Jan Mroczka: To prawda, aczkolwiek wydaje nam się, ze wciąż wielu inwestorów tego nie dostrzega.
Bartosz: Co spółka planuje zrobić, aby wyjść ponad kreskę?
Jan Mroczka: Będziemy konsekwentnie skupiać się na naszym podstawowym biznesie i realizować strategię oraz inwestycje.
hajerek: wreszcie uwolnicie trochę gotówki…
Jan Mroczka: Mamy taką nadzieję. Zainwestujemy ją ponownie w kolejne nieruchomości inwestycyjne.
AT: Kiedy spółka zacznie w końcu osiągać zyski? Cały czas są plany rozwoju i zapewnienia!
Jan Mroczka: Nasze wyniki należy rozpatrywać w dłuższym horyzoncie. To wynika wprost z metodologii prowadzenia projektów inwestycyjnych i ich wyceny aktualizacyjnej do wartości godziwej. W latach 2010-2012 wypracowaliśmy prawie 270 mln zysku netto, oczywiście w różnych proporcjach w poszczególnych latach. W ubiegłym roku procedury administracyjne spowolniły kilka z naszych projektów. Jednak i one ruszyły pełną parą. Zgodnie z tym co dzisiaj już wskazywałem, zakładamy w tym roku oddanie co najmniej 3 obiektów i rozpoczęcie kilka nowych. To przełoży się na wyniki.
Legionnaire: Czy w spółce dzieje się coś złego, co uzasadniały tak silną przecenę wartości jej akcji?
Jan Mroczka: W naszym przekonaniu, nie ma uzasadnienia dla tak niskiej wyceny naszych akcji. W zeszłym roku wykupiliśmy obligacje zapadające w grudniu i spokojnie przeprowadziliśmy spółkę przez odejście jednego z głównych akcjonariuszy. Teraz pracujemy bez tych obciążeń i możemy skupić się na pracy organicznej w celu odbudowania wartości spółki.
Legionnaire: Jakie zyski przynoszą poszczególne galerie? Czy któraś z nich notuje straty?
Jan Mroczka: Wszystkie galerie generują zyski. Jedynie galeria w Jeleniej Górze potencjalnie jest obecnie wyceniona poniżej kosztów budowy, z powodu trwającej jeszcze komercjalizacji. W tym roku proces ten powinnien się zakończyć.
Legionnaire: W jaki sposób spółka zamierza pozyskać finansowanie na dalsze projekty, skoro nie przewiduje dalszych emisji obligacji i akcji?
Jan Mroczka: Liczymy na to, że ze normalnej działalności, której częścią jest sprzedaż aktywów.
Legionnaire: Jakie są najbliższe terminy otwarcia kolejnych galerii?
Jan Mroczka: Planowane otwarcie Oleśnicy to marzec b.r., Piły to wrzesień/październik a Krosno koniec b.r.
inwestorek: Czy RP czerpie zyski z kupna nieruchomości i późniejszej ich sprzedaży lub też kupna pod wynajem, czy wszystkie obiekty buduje sama?
Jan Mroczka: Spółka realizuje projekty kompleksowo, poczynając od zabezpieczenia i wykupu gruntów, poprzez uzgodnienia w ramach planów zagospodarowania przestrzennego, następnie budowę i komercjalizację. Wreszcie sprzedaż gotowych i działających obiektów.
Łukasz: Jaki był rok 2013 dla branży deweloperskiej?
Jan Mroczka: Raczej nie był łatwy. Uważam, że rynek był mało płynny a wolumen transakcji był niższy niż można tego było oczekiwać w kontekście spodziewanego rozwoju gospodarczego. Obecny rok powinien być lepszy niż poprzedni.
Moderator: Dziękujemy za udział w czacie. Na pytania, które nie zdążyliśmy odpowiedzieć, uzyskają Państwo kontaktując się z działem relacji inwestorskich.
