 |
Temat czata: Wyniki finansowe IH2014
|
|
4 września, czwartek godz. 12:00 |
 |
W czasie rozmowy prezes spółki Jan Mroczka wyjaśni wszystkie interesujące uczestników kwestie związane z bieżącą sytuacją kierowanej przez niego firmy oraz planami na najbliższe kwartały.
Współzałożyciel, prezes i główny akcjonariuszy Rank Progress SA. Od początku swojej kariery zawodowej Jan Mroczka prowadził własną działalność gospodarczą. Przed rokiem 2007, w którym objął funkcję Prezesa Zarządu spółki Rank Progress S.A., w latach 1997-2007 był wspólnikiem w spółce Bartnicki, Mroczka E.F. Rank Progress Sp. J. Pod zarządem Jana Mroczki Rank Progress stał się jedną z największych firm inwestycyjno-deweloperskich na polskim rynku.
O Rank Progress
Rank Progress SA to firma inwestycyjno-deweloperska z siedzibą w Legnicy, działająca na polskim rynku nieruchomości od 1997 r. Spółka specjalizuje się w przygotowaniu i realizacji projektów obejmujących pozyskiwanie atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów, a następnie w ich zabudowie obiektami handlowymi z przeznaczeniem na wynajem lub sprzedaż. Rank Progress tworzy grupę kapitałową obejmującą spółki celowe, poprzez które realizowane są poszczególne projekty. Istotnym atutem Grupy Rank Progress jest bank ziemi, w którego skład wchodzą atrakcyjnie zlokalizowane grunty na terenie całej Polski.
Do głównych inwestycji realizowanych przez Grupę Rank Progress należą wielkopowierzchniowe centra handlowo-usługowe, parki handlowe oraz galerie handlowe ulokowane w średniej wielkości miastach. Po ukończeniu obiekty te są odsprzedawane lub oddawane w najem. W latach 2001 – 2013 Rank Progress zrealizował kilkadziesiąt projektów inwestycyjnych, m.in. wielkopowierzchniowe centra handlowe, w tym wybudował 9 własnych galerii handlowych – w Jeleniej Górze, Legnicy, Świdnicy, Kaliszu, Kłodzku, Zamościu, Zgorzelcu, Grudziądzu i Lipienicach k. Chojnic.
Od 2013 roku Rank Progress zajmuje się również projektami deweloperskimi z zakresu gospodarowania odpadami.
Zapis czata inwestorskiego
Na pytania inwestorów będzie odpowiadał Prezes Rank Progress - Jan Mroczka.
Moderator: Witamy na czacie z Prezesem Rank Progress SA, Panem Janem Mroczką, czat potrwa ok godziny, zapraszamy do zadawania pytań.
TYmek:W zakresie sprzedanej Immofinanz nieruchomości: jaki całkowity zysk spółka będzie miała z tego projektu?
Jan Mroczka: W tej chwili nie można tego określić, ponieważ część zysku jest uzależniona od przyszłej wartości rynkowej nieruchomości, która zostanie określona za 2 lata.
krysiu: Panie Prezesie, jesteście zadowoleni z dotychczasowej współpracy z Immofinanz?
Jan Mroczka: Współpraca układa się nam pomyślnie i sprawnie.
bankrut:Czy w związku ze zmianami właścicielskimi - odejściem wspólnika, zostały jakieś zobowiązania wobec Rank Progress?
Jan Mroczka: Wspólnik, Andrzej Bartnicki nie ma żadnych zobowiązań wobec Rank Progress ani innych spółek z Grupy Kapitałowej.
Zuza: W jaki sposób udało się spółce poprawić przepływy finansowe? Jakie są przewidywania w tym zakresie na kolejne półrocze?
Jan Mroczka: Głównie dzięki funkcjonowaniu kilku nowych obiektów, w tym Chojnic, Grudziądza oraz Oleśnicy, które zostały otwarte na przestrzeni ostatniego roku. Kolejne półrocze powinno wyglądać podobnie.
Waldi:Ile projektów obecnie spółka realizuje?
Jan Mroczka: W tej chwili trwa budowa parku handlowego w Krośnie oraz realizowanego wraz z Immofinanz obiektu w Pile. Na najbliższe pół roku zaplanowaliśmy rozpoczęcie budowy galerii Aviator w Mielcu oraz w Wejherowie. Następne w kolejności będą projekty w Kołobrzegu, Olsztynie, potem w Kielcach i Warszawie.
Bartłomiej: Dlaczego wynik finansowy w I półroczu tego roku jest znacznie gorszy wobec 2013 r.?
Jan Mroczka: Na wynik pierwszego półrocza miała przede wszystkim wpływ sytuacja na rynku nieruchomości handlowych, która spowodowała spadek czynszów najmu. W konsekwencji obniżyła ona wartość naszych nieruchomości. Drugim czynnikiem jest transakcja sprzedaży Piły, która szerzej została opisana w sprawozdaniu finansowym i w komentarzu do wyników zawartym w sprawozdaniu z działalności za I półrocze 2014.
tomys:Słyszałem o planowanej emisji akcji. Nie wiem jednak czy doszła ona do skutku.
Jan Mroczka: Planujemy emisję zgodnie z uchwałą WZA. Trwają prace nad prospektem. Przypomnę jednak, że akcjonariusze zgodzili się na emisję przy cenie nie niższej niż 10 zł za akcję, więc ta emisja w najbliższym czasie jest mało prawdopodobna.
akcjonariusz:Jakie inne projekty mogą być realizowane z kanadyjskim partnerem?
Jan Mroczka: Pracujemy nad tym, aby stał się on inwestorem w przedsięwzięciach związanych z sektorem utylizacji – innymi słowy chcemy, by partycypował w projektach polegających na budowie zakładów termicznej utylizacji odpadów komunalnych. Planujemy w najbliższych latach realizację kilku tego typu zakładów.
Waldi:No i istotne pytanie: czy budowanie nowych galerii nie jest zbyt ryzykowne? – jesteśmy już chyba blisko przesycenia rynku
Jan Mroczka: Wskaźnik nasycenia jest o 15% niższy od średniej w całej UE i zdecydowanie niższy od krajów Europy Zachodniej, stąd wciąż widzimy potencjał do rozwoju. Chciałbym podkreślić, że każdą lokalizację dobieramy bardzo starannie, co jest poprzedzone szeregiem analiz i rozmów z najemcami. De facto nie wbijamy łopaty nie mając pewności, że obiekt się sprzeda. To zdecydowanie eliminuje ryzyko inwestycji, przynajmniej w tym obszarze.
matt:Skąd tak duża strata na działalności operacyjnej skoro przychody wzrosły?
Jan Mroczka: Jest to wynik ujemnych przeszacowań nieruchomości w pozostałej działalności operacyjnej. Na poziomie zysku ze sprzedaży Grupa osiągnęła znacznie lepszy wynik niż w porównywalnym okresie roku ubiegłego.
Doris:Czy to prawda, że Rank Progress ma jeszcze uzyskiwać udział w zyskach generowanych przez sprzedaną już galerię w Pile?
Jan Mroczka: Tak. Udział procentowy jest określony w umowie, której szczegółów nie możemy ujawniać.
inwestomierz:Jakie inwestycje spółka poczyniła w 2014 roku?
Jan Mroczka: Są to nakłady na budowę inwestycji w Pile i Krośnie. Oprócz tego drobne nakłady związane z działalnością operacyjną.
felix: Istotnie zmniejszyły się koszty finansowe. Z czego to wynika?
Jan Mroczka: Przede wszystkim, w porównywalnym okresie roku ubiegłego Grupa odnotowała ok 15 mln zł strat z tytułu ujemnych różnic kursowych liczonych od kredytów denominowanych w EURO. W obecnym okresie kurs EURO był bardziej stabilny co spowodowało, że straty z tego tytułu nie wystąpiły.
Tomek:Jak spółka będzie się poprawiać płynność finansową oraz zmniejszać zadłużenie? Czy zarząd jest zadowolony z obecnej kondycji finansowej? Czy należy spodziewać się emisji akcji i większych emisji obligacji w perspektywie 12 miesięcy?
Jan Mroczka: Trwa proces sprzedaży kilku naszych nieruchomości, co powinno się zakończyć sukcesem w ciągu najbliższych kilku miesięcy. To umożliwi uwolnienie gotówki pod przyszłe inwestycje i planowany na 2016 r. wykup obligacji. Raczej nie dojdzie do nowej emisji ani akcji ani obligacji w najbliższych 12 miesiącach.
trader:Panie Janie, jakie są perspektywy wysokości dywidendy za 2014 rok?
Jan Mroczka: To oczywiście decyzja walnego zgromadzenia, nie mniej w pierwszej kolejności wypracowane zyski i gotówka będzie przeznaczana na wykup obligacji, co wynika z zawartych umów.
kursowy: Kurs akcji spada... w czym należy widzieć potencjał do wzrostów? W czym zatem widzieć potencjał spółki?
Jan Mroczka: Wycena giełdowa jest uzależniona od wielu niezależnych od nas czynników, nie zawsze racjonalnych. Działalność deweloperska charakteryzuje się tym, że zwrot z inwestycji jest wysoki, ale często trzeba na niego długo czekać. Obecnie jesteśmy na zaawansowanym etapie negocjacji dot. sprzedaży kilku naszych obiektów, która pozwoli nam zrealizować zysk z tych inwestycji. Transakcje te pozwolą nam zmniejszyć zadłużenie i pozyskać środki na dalsze inwestycje, co powinno pozytywnie wpłynąć na kurs.
Maciek:Które projekty są najbliżej sprzedaży i kiedy może to nastąpić?
Jan Mroczka: Pracujemy nad sprzedażą przede wszystkim Świdnicy, Chojnic, Oleśnicy i Grudziądza. Uważamy, że w ciągu kilku najbliższych miesięcy sfinalizujemy transakcje sprzedaży.
głowa:Jaki bank ziemi pod kolejne projekty spółka obecnie posiada?
Jan Mroczka: 137 h
łanek:Ciekawi mnie od czego zależą przeszacowania w wycenach poszczególnych projektów?
Jan Mroczka: Model wyceny polega na zdyskontowaniu przyszłych przepływów z danej nieruchomości, wobec czego ostateczna wartość zależy od wielu czynników, m.in.: obecnych i prognozowanych czynszów najmu, wielkości pustostanów, inflacji, kosztów funkcjonowania obiektu, dofinansowania najemców, stóp dyskontowych, które zależą od transakcji zawartych na rynku nieruchomości, stopy kapitalizacji przy wartości rezydualnej, przyszłych nakładów inwestycyjnych, jak i oceny innych ryzyk związanych z samą nieruchomością i jej lokalizacją.
ziomek: Na jakim etapie są obecnie budowy spalarni w Szkocji i Długoszynie?
Jan Mroczka: Sprawy toczą się tu swoim torem. Przy tego typu projektach kwestie administracyjno-prawne zajmują sporo czasu. Nie jest to dla nas w tej chwili sprawa priorytetowa. Nie zaangażowaliśmy dużych pieniędzy, więc spokojnie czekamy na rozwój wypadków. Zakład w Długoszynie ma prawomocną decyzję środowiskową. Pracujemy nad dokumentacją projektową, powinniśmy ruszyć w przyszłym roku. Wcześniej planujemy otwarcie zakładu w Szkocji, gdzie czekamy na udzielenie koncesji na działalność. Powinniśmy dostać ją w I kwartale przyszłego roku.
łanek:I jeszcze jedno... jakie są dalsze losy spółki Progress XXI? W maju był złożony wniosek o ogłoszenie jej upadłości.
Jan Mroczka: W tej chwili biegły sądowy przeprowadza swoje czynności. Rozumiemy, że wyniki jego oceny sytuacji płynnościowej (która naszym zdaniem w żadnej mierze nie jest zagrożona) zostaną wzięte przez sąd pod uwagę w celu sporządzenia decyzji o odrzucenie wniosku.
Kriss:Jakich przeszacowań możemy się spodziewać w wynikach za 3 kwartał 2014r.?
Jan Mroczka: Trudno odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ na przeszacowania mają wpływ czynniki, które w dużej mierze nie zależą tylko od nas. Wiele do powiedzenia ma kurs EURO - jego wzrost powoduje również wzrost wartości nieruchomości, który w najbliższym kwartale, przy obecnej wzrostowej tendencji może zaważyć pozytywnie na wycenach. Inne czynniki, takie jak stopy dyskontowe również mogą wpłynąć na wycenę a zależą one od transakcji przeprowadzonych na rynku. Ostatnio wykazują one tendencję malejącą, co również może przyczynić się do pozytywnego wpływu na przeszacowanie.
majk: Panie Prezesie, mógłby Pan podsumować pokrótce jak ocenia Pan pierwsze półrocze dla spółki?
Jan Mroczka: Było dość udane. Sprzedaliśmy obiekt w Pile jeszcze na etapie budowy, co poprawiło naszą pozycję gotówkową. Z działalności operacyjnej wygenerowaliśmy prawie 15 mln zł. Zakończyliśmy praktycznie procedury związane z galerią w Mielcu, co pozwoli nam rozpocząć inwestycję prawdopodobnie na jesieni. Oprócz tego przyspieszyliśmy sporo innych procedur, co napawa optymizmem na najbliższe kwartały.
domin:Spółka zanotowała znacznie lepsze przychody w I półroczu 2014 oraz zysk na sprzedaży niż przed rokiem. Co się na to złożyło?
Jan Mroczka: Głównie wyższe czynsze najmu. W naszym portfolio pojawiły się nowe obiekty, w związku z tym pow. najmu wzrosła o ok. 30 000 mkw.
Dyka: Może Pan wytłumaczyć o co chodzi ze sprzedażą galerii w Pile?
Jan Mroczka: Sprzedaliśmy obiekt na etapie realizacji za ok. 58 mln zł netto. Oprócz tego otrzymamy wynagrodzenie za doprowadzenie projektu do finału i jego komercjalizację oraz udział w zysku na nieruchomości, kiedy osiągnie ona dojrzałość, czyli w ciągu dwóch lat.
Dyka: dlaczego negatywnie wpłynęła na wynik finansowy? Jaka była to kwota?
Jan Mroczka: Wynika to z faktu, że obiekt został sprzedany w ostatniej fazie realizacji, kiedy już przeważająca część przeszacowania została rozpoznana w zysku poprzednich okresów. Gotówkowo transakcja miała jednak bardzo pozytywny wpływ na nasze finanse. Dodatkowo będziemy jeszcze uczestniczyć w „zysku na nieruchomości”, który zostanie oszacowany, kiedy obiekt osiągnie dojrzałość, co podniesie rentowność inwestycji.
Robert:Jaki byłby wynik netto bez przeszacowań?
Jan Mroczka: Tak na szybo - wynik brutto byłby o ok. 28 mln zł lepszy. Wynik netto zależy również od zmian na podatku odroczonym i wymaga dłuższej kalkulacji, dlatego nie jestem w stanie podać jaki byłby wynik netto w trakcie niniejszego czatu.
władek_1976:Czy spółka odnosi korzyści z niższych stóp procentowych w wysokości płaconych odsetek?
Jan Mroczka: Niższe stopy to przede wszystkim niższe koszty finansowania oraz wyższe wyceny nieruchomości (metodą DCF)
batko:Co złożyło się na pogorszenie wyniku netto w I połowie 2014 roku?
Jan Mroczka: Przede wszystkim negatywne przeszacowania nieruchomości o czym szerzej napisaliśmy w komentarzu zawartym w sprawozdaniu z działalności za I kwartał.
batko:Spółka zanotowała jeszcze większą stratę niż przed rokiem... raczej się na to nie zapowiadało
Jan Mroczka: Strata ta jest w głównej mierze czysto księgowa i powstała m.in. w efekcie sprzedaży obiektu w Pile w ostatniej fazie realizacji, kiedy już przeważająca część przeszacowania została rozpoznana w zysku poprzednich okresów. Oprócz tego wynik netto został obciążony przez przeszacowania w dół na niektórych nieruchomościach – zarówno budowanych, jak i działających.
malczyk:Panie prezesie, czy w obszarze wyboru i cen podwykonawców są tendencje do otrzymywania korzystniejszych cenowo ofert?
Jan Mroczka: Tak bym tego nie określił, zawsze mocno negocjujemy z wykonawcami, ale nie kosztem jakości - ta jest dla nas bardzo ważna. Przez lata wypracowaliśmy także relacje z grupą partnerów - są sprawdzeni, znają nas, my ich i dlatego łatwiej nam się pracuje. Działamy w modelu partnerskim - tak aby każdy był zadowolony ze współpracy.
golden boy:To duży czy mały bank ziemi? 137 h brzmi na ogromne pola... jak to kształtuje się w porównaniu do konkurencji?
Jan Mroczka: To poziom odpowiadający skali naszej działalności. Mamy zdywersyfikowany portfel gruntów - zarówno zakupionych, jak i zabezpieczonych, które mogą być wykorzystane pod różne inwestycje. Konkurencja również dobiera wielkość banku do możliwości.
Zuza: Jakie przychody kwartalnie uzyskujecie z czynszów?
Jan Mroczka: W sierpniu przychody netto z czynszu najmu to kwota 3,6 mln zł, czyli za kwartał to ok. 10,8 mln zł.
Patryk:Czym są nieruchomości inwestycyjne w aktywach obrotowych? Pozycja ta przybrała na wartości w bilansie.
Jan Mroczka: Na koniec półrocza była to przede wszystkim inwestycja w Pile, którą sprzedaliśmy w sierpniu.
golden boy:Usługi obce zwiększyły się ponad 2-krotnie. Z jakich powodów?
Jan Mroczka: Głównie wynika to z wyoutsoursowania księgowości. Oprócz tego wzrosły nieco koszty obsługi prawnej m.in. w związku z intensywnymi negocjacjami ws. sprzedaży naszych obiektów oraz transakcji dot. inwestycji w Pile.
batko:Czy udało się pozyskać sponsora strategicznego po emisji akcji serii E, co było celem nowej emisji?
Jan Mroczka: Do emisji akcji serii E jeszcze nie doszło. Zarząd wkrótce rozpocznie przygotowanie prospektu, który musi jeszcze zostać zatwierdzony przez KNF, co zajmie kilka następnych miesięcy. Nie mamy jeszcze inwestora strategicznego na tą emisję, ale pracujemy nad tym cały czas.
trader:Panie Prezesie, ostatnio słyszy się, że rynek nieruchomości jednak zwolnił – jakie Pan ma na ten temat spostrzeżenia?
Jan Mroczka: Jeśli chodzi o rynek komercyjny to w Polsce rozwija się on znacznie szybciej niż w Europie i raczej nie zwalnia. Powstaje coraz więcej powierzchni handlowych. Polska ma dużo mniejsze nasycenie powierzchni niż Europa.
sowa:Pomimo gorszych wyników niż przed rokiem spółka wygenerowała dodatnie przepływy na działalności operacyjnej i inwestycyjnej. Może pan to wytłumaczyć?
Jan Mroczka: Jest to głównie efekt zwiększenia portfela funkcjonujących nieruchomości, które zostały oddane do użytku na przestrzeni ostatniego roku: Chojnic, Grudziądza oraz Oleśnicy, co spowodowało dodatkowe wpływy z czynszów najmu.
broda: Jak skończyła się sprawa z galeriami w Świdnicy, Chojnicach, Oleśnicy i Grudziądzu?
Jan Mroczka: Negocjacje ws. sprzedaży trwają.
olek_GPW: Jak przedstawia się sytuacja w branży?
Jan Mroczka: Przechodzimy przez „fazę najemcy”, co oznacza presję na czynsze. W związku z tym rzeczoznawcy prognozują ogólno rynkowo mniejsze wpływy z czynszów i obniżają wyceny. Tak dzieje się w przypadku większości deweloperów. Spodziewamy się jednak wkrótce odwrócenia trendu.
robin:Z czego składa się dług spółki? Pytam czy spółka finansuje się innymi instrumentami poza kredytami obecnie.
Jan Mroczka: Oprócz kredytów bankowych spółka również finansuje się obligacjami oraz pożyczkami od akcjonariuszy. Obecnie spółka ma obligacje o wartości około 150 mln zł i kilka milionów zł od akcjonariuszy.
irek:Skąd pomysł na budowę instalacji termicznej utylizacji odpadów komunalnych? – zupełnie inna działka niż centra handlowe.
Jan Mroczka: To rodzący się rynek, w związku ze zmianami w prawie dot. utylizacji odpadów, i kwestia dywersyfikacji działalności. Możemy wykorzystać tu nasze kompetencje z zakresu pozyskiwania gruntów, dostosowywania ich do inwestycji oraz prowadzenia procesów budowlanych.
Krzychu:Czy to początek zmieniania branży, czy tylko próba rozszerzenia? Planujecie w związku z tym jakieś przejęcia?
Jan Mroczka: Nie, to kwestia dywersyfikacji.
Paweł88:Po dość nerwowej końcówce 2013 roku związanej z wykupem obligacji, jak spółka zapatruje się na dalsze finansowanie tymi instrumentami dłużnymi?
Jan Mroczka: Obecnie sytuacja z obligacjami jest stabilna. Do połowy 2016 r. nie przewidujemy nowych emisji. Ten instrument jest dla nas mimo wszystko pożyteczny i w przyszłości na pewno będziemy rozważali kolejne emisje pod kątem pozyskania środków na wkład własny.
stary wyjadacz:Jakie inwestycje spółka planuje na drugą połowę 2014 roku? Jakie będą łączne nakłady inwestycyjne?
Jan Mroczka: Planujemy rozpoczęcie budowy centrum handlowego w Mielcu i zakup pozostałego gruntu w Olsztynie. Gotówkowo nie powinno to być więcej niż 10 mln zł do końca roku.
sharky:Skąd pozyskacie fundusze na to? będzie kolejna emisja akcji?
Jan Mroczka: Mamy wiele możliwości pozyskania gotówki, głównie oczywiście ze sprzedaży różnych aktywów oraz kredytów bankowych. Możliwe też, że część projektów będziemy realizowali w joint venture – gdzie naszym wkładem nie będzie w większości gotówka. Emisja akcji możliwa jest przy cenie nie mniejszej niż 10 zł za akcję.
olek_GPW: Z jednej strony mówicie o stabilności finansowej, z drugiej strata sięgnęła prawie 34 mln zł, nie rozumiem tego kompletnie…
Jan Mroczka: To dwa różne pojęcia. Stabilność finansowa odnosi się do płynności, natomiast wynik finansowy nie zawsze przekłada się na gotówkę. W ostatnim półroczu strata była w głównej mierze spowodowana negatywnymi przeszacowaniami nieruchomości co nie przekłada się na przepływy finansowe.
Moderator: Szanowni Państwo, dziękujemy za udział w czacie. W razie dodatkowych pytań prosimy o kontakt z działem relacji inwestorskich
