Z Piotrem Wesołowskim, Prezesem Zarządu Polnord SA, o trwającej ofercie publicznej obligacji oraz tegorocznych planach spółki rozmawia Rafał Irzyński, główny analityk Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych.
Jaki jest cel emisji obligacji? Jakiej wysokości środki spółka zamierza pozyskać i jakie są warunki obligacji?
Celem emisji jest przede wszystkim rozwój spółki. Pozyskane środki wykorzystamy na zmianę struktury finansowania działalności oraz zakup nowych gruntów pod kolejne inwestycje. W pierwszej kolejności chcemy dokupić atrakcyjne grunty pod nowe projekty na rynku warszawskim, charakteryzującym się największym popytem i odpornością na zmiany koniunktury.
Program obligacji przyjęty przez Zarząd Polnordu przewiduje emisję obligacji do kwoty 100 mln zł. Zapisy na pierwszą transzę 3-letnich obligacji o wartości do 50 mln zł rozpoczęły się 8 czerwca, a zakończą blisko 2 tygodnie później, bo 19 czerwca. Obligacje są oprocentowane w oparciu o stawkę WIBOR 3M powiększoną o 3,5% marży, co przy obecnej wartości WIBOR 3M oznacza oprocentowanie istotnie przekraczające 5%. Odsetki będziemy wypłacać co kwartał. Oferta ma charakter publiczny, a więc skierowana jest do wszystkich zainteresowanych inwestycją w obligacje spółki.
Obligacje korporacyjne to tylko jedna z form lokaty kapitału dostępnych na rynku. Dlaczego inwestorzy mają być zainteresowani obligacjami Polnord, gdy na rynku akcji trwa hossa?
Uważamy nasze obligacje za bezpieczny i atrakcyjnie oprocentowany produkt, mogący służyć jako doskonałe uzupełnienie portfela inwestycyjnego. Nie wiadomo jak długo potrwa dobra koniunktura na rynku akcji, a kupując nasze obligacje inwestor ma wcześniej znane, solidne kilka procent zysku i ekspozycję na zdywersyfikowany portfel aktywów w 9 miastach. Oferujemy oprocentowanie zdecydowanie wyższe niż w przypadku najlepiej oprocentowanych tradycyjnych lokat bankowych. Dodatkowo odsetki będą wypłacane w okresach kwartalnych przez 3 lata. Z punktu widzenia inwestorów indywidualnych kluczowy jest również próg wejścia w inwestycję w obligacje. Wystarczy 100 zł kapitału, by stać się obligatariuszem spółki i czerpać korzyści z jej wzrostu. Nasza emisja ma charakter publiczny, a to oznacza, że inwestorzy w podejmowaniu decyzji inwestycyjnej mogą opierać się na wiarygodnym źródle informacji, jakim jest nasz prospekt emisyjny.
Niedawno zakończyła się oferta publiczna obligacji innego dewelopera Ghelamco. Jak wasza emisja prezentuje się na jej tle?
Oferty publiczne Polnord i Ghelamco to dwie różne propozycje inwestycyjne. Udział w ofercie Polnordu to inwestycja średnioterminowa (3 lata) w rozwój spółki o zdywersyfikowanej pod względem geograficznym ofercie projektów mieszkaniowych. To inwestycja w spółkę charakteryzującą się najwyższymi na polskim rynku kapitałami własnymi, a więc bezpieczeństwem i gwarantującą cokwartalną wypłatę odsetek. Z kolei emisja Ghelamco postrzegana była jako inwestycja długoterminowa (4 lata) z odsetkami wypłacanymi co 6 miesięcy.
Ile wynosi obecnie zadłużenie netto Polnordu? Czy spółka po sukcesie emisji obligacji będzie jeszcze potrzebowała kolejnego kapitału dłużnego do realizacji planów inwestycyjnych?
Istotne obniżanie poziomu zadłużenia Grupy jest jednym z celów strategicznych Polnordu. Celem, który konsekwentnie realizujemy. Jeszcze trzy lata temu mieliśmy zadłużenie na poziomie ponad 700 milionów złotych, dziś znajduje się ono na bezpiecznym poziomie – nasze aktywa czterokrotnie przewyższają wartość długu netto. Na 2014 rok Zarząd zakładał obniżenie zadłużenia netto Grupy do poziomu 425 mln zł i cel ten osiągnął. Na 2015 rok planowane jest zmniejszenie długu o kolejne 50 mln zł.
Działamy na bardzo konkurencyjnym i kapitałochłonnym rynku. Chcemy zaliczać się do ścisłej czołówki polskich deweloperów w mieszkaniowych, dlatego nieustannie inwestujemy w rozwój. W naszej ocenie publiczna emisja obligacji to w obecnych warunkach najbardziej efektywne źródło finansowania. Przyjęty przez Zarząd program obligacji o wartości do 100 mln zł daje nam elastyczne narzędzie kształtowania naszej polityki inwestycyjnej i struktury finansowania działalności.
Z czego wynika wzrost rentowności Polnordu w ostatnich kwartałach?
To efekt konsekwentnej realizacji strategii rozwoju w ramach reorientacji naszego biznesu. Od początku 2012 r. koncentrujemy się na realizacji projektów mieszkaniowych, które przynoszą nam wyższe rentowności niż wcześniej realizowane projekty komercyjne. Są również obarczone mniejszym ryzykiem, bo kapitał w nie zainwestowany przynosi zwrot w znacznie krótszym czasie niż inwestycje w powierzchnie biurowe. Do tego dochodzi element stopniowej redukcji zadłużenia netto, co przyczynia się do istotnego zmniejszenia kosztów finansowych spółki.
Co zakłada plan sprzedaży mieszkań na 2015 rok? Ile mieszkań spółka już sprzedała w tym roku?
Mamy jasno zdefiniowany cel sprzedawania 1,5 tys. mieszkań rocznie, zarówno w tym roku, jak i latach kolejnych. Sądzę, że nie będzie to nasze ostatnie słowo, ale jesteśmy zwolennikami spokojnego, przemyślanego rozwoju. W I kwartale 2015 r. sprzedaliśmy już 346 lokali. To wynik, z którego jesteśmy bardzo zadowoleni, bo został osiągnięty w okresie, który nie charakteryzuje się największą sprzedażą w roku (najlepsze dla deweloperów są z reguły III i IV kwartał).
Analitycy rynkowi twierdzą, że obecnie mamy do czynienia z ożywieniem na rynku deweloperskim. Czy Polnord również podziela to spostrzeżenie?
Rosnąca dynamika sprzedaży naszych mieszkań pokazuje, że inwestycje dobrze dostosowane do potrzeb rynkowych i zlokalizowane na najbardziej chłonnych rynkach aglomeracji warszawskiej i trójmiejskiej cieszą się coraz większą popularnością. Właśnie rosnący popyt na nasze mieszkania, często przekraczający nasze oczekiwania, był jednym z powodów przeprowadzenia emisji obligacji. Zależność jest prosta: chcąc sprzedawać ponad 1500 mieszkań rocznie, musimy nieustannie poszerzać naszą ofertę.
Jaki jest plan realizacji projektów na najbliższe okresy? Ile mieszkań jest obecnie w ofercie spółki, a ile do niej trafi w tym roku?
Na koniec I kwartału 2015 r. w naszej ofercie było 1435 lokali. Projekty planowane do uruchomienia do końca 2015 roku stwarzają potencjał do rozszerzenia oferty Polnordu o 2197 lokali o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej ponad 115 tys. mkw. Do końca roku chcemy uruchomić 7-8 nowych projektów, a do tego 10 projektów, które są kolejnymi etapami inwestycji już realizowanych.
Jak kształtują się obecnie marże realizowane przez spółkę?
Stawiamy na realizację projektów charakteryzujących się wysokimi marżami. Efekty tej polityki widać w naszych wynikach finansowych. Na koniec 2014 r. marża brutto ze sprzedaży wyniosła 21,7% (trzecie miejsce w branży), a marża zysku netto wyniosła 11,2%, co daje nam pozycję wicelidera branży.
Jaki jest cel wyników finansowych w 2015 roku? Czy spółka poprawi wyniki osiągnięte w roku ubiegłym?
Nie publikowaliśmy prognozy wyników na 2015 r. Zakładamy jednak, że w bieżącym roku przekażemy klientom więcej mieszkań niż rok wcześniej, co powinno przełożyć się na wzrost wyników finansowych. Warto na nasze wyniki popatrzeć w perspektywie kilku kolejnych lat. Posiadamy bank ziemi o wartości ok. 1,5 mld zł. To olbrzymi potencjał, który właściwie wykorzystany zaowocuje dużym przyrostem wyników.
